萬科位列榜單第一，十強排名基本穩定

　　2019年上市房企總資產均值為1409.37億元，同比上升25.67%；房地產業務均值為270.00億元，同比增長34.39%；凈利潤均值為28.68億元，同比增長11.94%；資產負債率均值同比上升1.87個百分點至69.96%；凈負債率均值同比上升3.25個百分點至95.77%。

　　榜單顯示，排名前十企業整體沒有變化，僅出現微調。萬科位列第一，中國恒大、碧桂園分列第二、第三位。融創中國排名提升較大，位列第四；中國海外發展排名與上年一致，位列第五；保利地產排名下降兩位，排名第六。華潤置地、龍湖集團、新城控股和富力地產分列第七至第十位。

　　萬科2019年實現銷售金額6308.4億元，銷售面積4112.2萬平方米，分別增長3.9%和1.8%。2020年，萬科堅持以客戶為中心，以現金流為基礎，持續創造更多真實價值，實現有質量的發展。

　　2019年，中國恒大實現合約銷售人民幣6010.6億元，較2018年增長9.0%；合約銷售面積5846.3萬平方米，較2018年增長11.5%。2020年，中國恒大將全面實施“高增長、控規模、降負債”的發展新戰略。

　　具體來說，恒大首先是利用龐大的土地儲備以及網上賣房的巨大優勢，實現了銷售的高速增長；第二，恒大主動控制土地儲備規模，通過土地儲備負增長以控制規模；第三，加強銷售回款，增加現金流入從而大幅降低了負債總額和凈負債率。

　　碧桂園2019年實現權益合同銷售金額5522.0億元，同比增長10.0%；權益合同銷售面積約6237.0萬平方米，同比增長15.2%。2020年，碧桂園堅信，未來的發展依然取決于國家的城鎮化和現代化。集團將憑借自身在全國廣泛而均衡的土地布局，樹立道路自信，堅持走城鎮化路線。

年度態勢先揚后抑，企業估值向下調整

　　2019年，A股市場全年走勢大致可以分為兩個階段，第一季度單邊反彈的指數行情以及之后全年的震蕩盤整。以2019年12月31日收盤價計算，滬深300指數從3010.65點上漲到4096.58點，全年累計上漲36.07%。地產板塊與大盤走勢基本一致，漲幅遠小于大盤指數。申萬房地產行業指數從3496.73點上漲到4292.31點，全年累計上漲22.75%，跑輸滬深300指數13.32個百分點；橫向對比來看，房地產板塊全年漲幅在申萬28個二級行業里排名22位。港股方面，恒生中國100指數全年累計上漲13.69%，恒生中國內地地產指數全年累計上漲33.00%，跑贏大盤19.31個百分點?？傮w來看，不同市場間房地產板塊表現基本一致，但A股房地產板塊表現弱于港股內房股板塊，是因為香港上市的地產股大部分是龍頭房企，當前市場向頭部集中的趨勢加速，資金更青睞龍頭房企。

　　從每股收益來看，2019年，滬深和港股指數每股收益平均值分別為0.63元和1.23元，A股上市房企每股收益平均值為1.11元，每股收益水平高于A股指數。在港上市房企2019年每股收益平均值為0.83元，每股收益水平低于港股指數。

　　近兩年，滬深上市房企和在港上市房企估值水平接近一致，2019年在港上市房企平均市盈率小幅上升，但平均市凈率有所下降，滬深上市房企平均市盈率略低于在港上市房企，平均市凈率則略高于港股上市房企。

　　股價表現方面，綜合滬深和在港上市房企，2019年共137家房企實現上漲，其中3家企業漲幅超過了100%，占比2%，漲幅在50%~100%的企業有25家，占比13%，漲幅在20%~50%的企業有50家，占比26%，漲幅在10%~20%的企業有25家，占比13%，漲幅在0%~10%的企業有34家，占比17%。另外有58家房企在2019年股價下跌，占比29%。全年股價累計漲幅前十名里滬深上市房企占據4個席位，在港上市房企占據6個席位。2019年全年跌幅最靠前的10個股票中有8個來自于港股市場，2個來自于A股市場。

經營規模穩步增長，行業分化趨勢延續

　　2019年，上市房企總資產均值為1409.37億元，同比增長25.67%；凈資產均值為296.17億元，同比增長25.02%；房地產業務收入均值為270.00億元，同比增長34.39%；凈利潤均值為28.68億元，同比增長11.94%。各項規模指標中，總資產均值、凈資產均值和房地產業務收入均值都實現了較為穩步的增長。

　　2019年，上市房企中規模優勢型企業約占33%，規模穩健型企業約占16%，兩類企業合計占比約49%；規模追趕型和規模滯后型兩個陣營企業分別占約17%和34%，合計占比約51%?？傮w來看，行業規模類型分布基本保持穩定。

　　四類企業中，除了規模優勢型企業各項指標均處于行業均值之上，其余三類企業各項指標均處于行業平均值之下。其中，規模追趕型企業和規模滯后型企業各項指標均與行業均值差距較大，一定程度上體現行業分化較為嚴重。

　　從上市房企總資產規模來看，截至2019年末，總資產超過千億的房企有57家，約占上市房企總量的28%，超過3000億的企業22家，約占上市房企總量的11%，其中，超過萬億的企業有5家，依次是萬科、恒大、碧桂園、保利和綠地。從總資產累積值占比來看，榜單前15家企業的總資產累積值占比已經超過50%，榜單排名前55名企業總資產累積值占比超過80%。2018年這兩項指標的數據分別為前17家和前55家。

負債比率小幅提升，房企償債風險可控

　　從長期償債能力看，2019年末，上市房企資產負債率均值為69.96%，較2018年上升1.87個百分點，標準差為0.18，離散程度較??；凈負債率均值為95.77%，較2018年末上升3.25個百分點，標準差為1.36，離散程度較大。從短期償債能力來看，上市房企流動比率均值為1.68，較2018年末下降0.03，標準差為0.97，離散程度較大；速動比率均值0.63，較2018年末下降0.08，標準差為0.67，離散程度較大；現金流動負債比率均值為0.97%，較2018年末下降4.70個百分點，標準差為0.23，離散程度較小。

　　2019年，綜合上市房企的流動比率、速動比率、凈負債率和資產負債率等指標可分析得出，強抗風險層級企業和中抗風險層級的企業分別約占上市房企總量的7%和31%，合計約占38%；低抗風險層級企業和弱抗風險層級企業分別占比約54%和8%，合計約占62%。

　　從資產負債率指標看，強抗風險層級企業和中抗風險層級企業的資產負債率分別為59.72%和68.15%；低抗風險層級企業和弱抗風險層級企業的資產負債率分別為72.26%和70.57%。從凈負債率看，強抗風險層級企業和中抗風險層級企業的凈負債均值分別為85.87%和83.52%；低抗風險層級企業和弱抗風險層級企業的凈負債均值分別為97.98%和137.72%。從流動比率看，強抗風險層級企業和中抗風險層級企業的流動比率均值分別為2.62和1.67；低抗風險層級企業和弱抗風險層級企業的流動比率均值分別為1.59和1.49。

　　從企業資產負債率的分布看，2019年，約25%的企業資產負債率低于60%，瑞安等企業位于這一區間；約16%的企業資產負債率處于60%和70%之間，中海、華潤等企業位于這一區間；約26%的企業資產負債率處于70%和80%之間，保利、金地等企業位于這一區間；約27%的企業資產負債率處于80%和90%之間，萬科、綠地等企業位于這一區間；另外6%的企業資產負債率高于90%，這一區間的典型企業有中南、中梁等企業。

　　2019年，12家典型房企資產負債率均值為79.46%，較2018年下降0.02個百分點，有6家企業同比上升，其中中海、華潤處于60%-70%的區間，中海資產負債率60.06%。富力、碧桂園、融創、恒大、萬科、華夏幸福6家企業高于80%?？鄢A收款項之后，12家典型房企的資產負債率均值為55.11%，較2018年上升0.93個百分點，其中7家企業同比上升。12家典型企業凈負債率均值為94.11%，較上年上升4.75個百分點，7家企業同比上升。

行業利潤增速下滑，不同房企表現分化

　　2019年，上市房企凈資產收益率均值為9.50%，較2018年下降0.30個百分點；總資產凈利率均值為2.18%，較2018年上升0.18個百分點；總資產報酬率均值為4.74%，較2018年下降0.03個百分點。三大盈利效率指標與2018年相比沒有太大變化，表明當前市場進入了平穩發展時期。此外，盈利效率指標的離散程度較大，表明上市房企的盈利效率水平差異較大。

　　從上市房企盈利能力類型分布來看，盈利乏力型企業數量小幅上升，而盈利穩健型企業數量有所下降。盈利突出型和盈利穩健型企業數量分別占約10%和32%，二者合計占42%；盈利追趕型企業數量占比約為52%，盈利乏力型企業數量占比為6%，較上年上升2個百分點。

　　從各類型企業盈利能力指標具體表現來看，盈利突出型企業凈利潤均值和營業利潤均值分別為194.02億元和324.16億元，凈資產收益率均值和總資產凈利率均值分別為19.19%和3.31%。盈利突出型企業無論是絕對值指標還是效率指標均遠高于其他類型的企業。另一方面，盈利乏力型企業數量有小幅上升，整體虧損情況有所擴大，平均虧損9.78個億，2018年這一數據為3.89億元，同時凈資產收益率和總資產凈利率均值均為負數，依次為-6.32%和-2.30%。

　　2019年，12家典型房企紛紛創出銷售業績新高，與此同時，大部分企業的資本報酬率水平有所下降，且凈利率水平出現分化。其中，保利的毛利率提高至34.96%，凈資產收益率攀升至17.41%，另外中海和華潤2家企業凈利率均位于20%以上。在龍頭房企梯隊中出現盈利能力的分化，主要是不同企業商業模式不同形成的，有些房企偏向于高周轉，通過以價換量讓利走量，對于盈利能力要求有所放寬，另外一些房企更偏向于獲取品牌溢價。此外，典型企業費用控制壓力分化明顯，12家典型企業中，富力、恒大、融創、新城4家企業三費比率同比上升，萬科、保利、碧桂園等8家企業三費比率則有所下降，2019年相對于從收入端高速擴張，更多房企通過在成本端減費增效獲取利潤?？傮w而言，典型房企的三費控制能力領先于上市房企平均水平。

業績增速整體向好，企業投資趨于理性

　　2019年，上市房企營業收入、凈利潤和凈資產規模同比均實現增長。具體來看，上市房企營業收入增長率均值為19.72%，增速較上年上升0.44個百分點，標準差為0.55；凈利潤增長率均值為6.72%，增速較上年上升3.36個百分點，標準差為1.33；凈資產增長率均值為16.43%，增速較上年下降4.46個百分點，標準差為0.39。從成長能力指標看，離散程度較大，表明上市房企成長能力差異較大。

　　從成長能力類來看，2019年，高成長性和中成長性企業占比分別為11%和25%，低成長性和弱成長性企業占比分別為25%和39%。整體來看，低成長性和弱成長性企業占比有所增加。

　　具體來看，高成長性企業全年營業收入增長率均值為96.14%，凈利潤增長率均值為60.48%，凈資產增長率均值為45.80%；而弱成長性企業營業收入增長率均值和凈利潤增長率均值數據均為負數，企業成長出現困難。從成長性格各類企業均值的差距看，各類企業均值差距基本保持穩定。

　　從企業成長能力指標的分布來看，2019年上市房企在營業收入增長率的分布呈現向中心聚攏的變化，其中增長速度在0-20%的企業占比增長較大；凈利潤增長率同樣聚集在0-40%之間；凈資產增速基本保持穩定。在營業收入增長率方面，86%的企業營業收入出現正向增長，較2018年上升22個百分點；營業收入增幅大于40%的企業占比為17%，較2018年下降8個百分點。凈利潤增長率方面，71%的企業實現了凈利潤出現正向增長。

運營效率基本穩定，存貨規模溫和增長

　　2019年，上市房企經營效率基本保持穩定，2019年末，存貨周轉率、流動資產周轉率和總資產周轉率均值分別為0.33、0.28和0.20，較上年數據略有小幅下降。

　　從各類型上市房企表現看，高速周轉型企業存貨周轉率、流動資產周轉率和總資產周轉率均領先于行業平均水平，三項指標分別為0.59、0.46、0.35；平穩經營型企業三項周轉率均值分別為0.38、0.31和0.22；落后經營型企業各項經營效率指標則低于總體均值水平。

　　截至2019年底，上市房企的存貨總計13.99萬億元，其中存貨超過1000億元的有33家，較去年增加了4家；超過3000億元的有10家，分別為恒大、碧桂園、萬科、中海、保利、華潤、綠地、融創、龍湖和招商蛇口。500億元至1000億元的有25家，200億元至500億元的有21家，100億元至300億元的有48家。榜單前12家企業的存貨占據全部上市公司存貨的50%以上，前35家企業的存貨占據全部上市公司存貨的70%以上。這兩項指標2018年的數據分別為前15家和前33家。

納稅金額保持增長，企業踐行社會責任

　　2019年,房企社會責任理念愈發加強，行為落實更加細化全面。上市房企在關注自身發展的同時不忘反哺社會，積極承擔企業責任，履行社會義務，促進企業、社會、城市共同向可持續、健康、完善方向發展。從納稅指標來看，2019年，上市房企納稅額均值為23.41億元，同比增加10.38%。

　　從上市房企社會責任類型分布來看，2019年，約7%的上市房企屬于高貢獻度型，中貢獻度型房企占比約為18%，兩類合計占比為25%，較上年提高6個點。其余兩類企業占比合計約為75%。其中，高貢獻度型、中貢獻度型、低貢獻度型企業均較上年增多，弱貢獻度較上年下降9個點，呈現集中度上漲趨勢。

　　從企業納稅額來看，2015年到2018年，上市房企納稅額均值顯著增長。2019年，納稅額增長速度有所放緩。其中，高貢獻度型企業納稅額均值達189.51億元，同比下跌10.68%。中國恒大、萬科、碧桂園納稅額分別約為406.30億元、509.85億元、377.37億元，中海和華潤置地納稅額也均在200億元以上。中貢獻度型企業納稅額均值為35.69億元，同比下跌9.27%。低貢獻度型企業納稅和弱貢獻度型企業納稅均值為9.41億元和1.64億元，均較上年有所下跌。

　　基于房地產企業具有高度的資源整合能力，影響力愈發龐大，上市房企不斷深化社會責任，內容更加豐富，含義持續滲透。企業社會責任報告方面，起于內部發展需求以及外部要求和期望，對內實現企業文化、理念的加強和管理，帶來可持續的競爭力，對外以良好的正面形象加強溝通，增強企業的品牌美譽度。整體來看，我國企業社會責任從狹義層面向廣義層面逐步發展，不局限于為股東創造利潤，表現更加多元?？傮w來說，上市房企積極履行社會責任大大推動了社會的可持續發展。

技術助力運營增效，疫情加速線上營銷

　　近年來，從上市房企成長軌跡來看，發展迅速且占據較高市場份額的企業普遍對市場的變動有著前瞻性的創新力，上市房企憑借持續輸出的快速反應能力和創新能力樹立起行業企業間的差異化競爭壁壘，促進房企、行業健康成長。

　　2019年，上市房企通過提高內部、外部雙向整合能力。針對企業運營管理方面，加強了數字化管理的資源投入，分別針對員工管理、銷售管理、工程管理、質量檢測、物業管理等方面，依托APP進行線上協作和監測，大大縮短施工、銷售周期。

　　營銷創新方面，上市房企以結果為導向，提振營銷，豐富營銷內容、提升營銷質量。受疫情影響，上市房企通過自建營銷平臺、小程序，聯手房產銷售平臺，提速創新線上營銷。

　　服務創新方面，多家上市房企將服務評分貫穿銷售端到物業端，促進消費者、業主對銷售人員服務、案場服務、物業服務進行評分，提出相關改進建議，基于此不斷改善集團服務口碑。多元業務創新方面，上市房企布局方面愈發成熟，垂直下沉。

　　整體來看，近年來，上市房企積極的在各個方面創新和突破，通過創新能力的提升助推企業向上發展，從“以人為本”的出發點改善人居品質，以創新營銷手段、服務創新提高消費者看房效率和體驗，通過業務創新完善企業業務結構。