禹佳生活服務“金蟬脫殼”

徐酒眠2020-12-17 09:45:10來源:樂居財經

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??正式公告禹洲集團控股(01628.HK)晉升“千億俱樂部”的第二天,56歲的林龍安按下了打造旗下第二資本平臺的加速鍵。

??12月8日,分拆自禹洲集團的物業管理公司禹佳生活服務集團有限公司(以下簡稱“禹佳生活服務”)向港交所提交上市申請文件,擬于香港主板IPO上市。中銀國際與海通國際作為聯席保薦人。

??不同于融創服務、恒大物業、世茂服務等,禹洲生活服務分拆上市有自己的特色,是林龍安夫婦把物業公司從上市公司禹洲集團買走,然后再掛牌上市。換句話說,禹洲集團與禹洲生活服務原本的母子關系,現在變成了兄弟關系。

??在禹佳生活服務董事會成員中,董事會主席兼執行董事林禹芳尤為醒目。除了林龍安和郭英蘭掌上千金的身份,兩年前林禹芳以年薪36萬港元獲委任了禹洲地產執行董事。

??第三方收入0.3%

??林龍安三十歲之際成立禹洲集團,自此開啟創業之路。

??1997年5月,禹佳生活服務的前身禹洲物業成立,開始在廈門提供物業管理服務;十年后,廈門禹洲商業成立,開始提供商業運營服務。自此,禹佳生活服務的兩大主要業務形成。

??從管理規模來看,禹佳生活服務尚還是一只“蚊香型”物企。根據招股書顯示,截至2020年6月30日,禹佳生活服務共為74個項目提供物業管理服務,在管總建筑面積約為1320萬平方米;已訂物業管理服務約為123個,已訂約總建筑面積約為2260萬平方米。

??其中商業運營服務包括購物中心、寫字樓及商業街。截至2020年6月30日,其為26個項目提供商業運營服務,在管總建筑面積為70萬平方米;已訂約商業運營項目為34個,已訂約總建筑面積為110萬平方米。

??招股書顯示,禹佳生活服務來自物業管理服務的收入遠高于商業運營服務,但商業運營服務的毛利率均高于傳統物業管理業務。2017年至2019年,以及2019年上半年與2020年上半年,商業運營服務的毛利率為46.7%、33.9%、44.6%、45.2 %、57.9%;而物管業務的分別為19%、21.5%、23%、20.6 %、23.7%。

??雖主要業務均為輕資產運營,然而禹佳生活服務負債率卻連年走高。招股書顯示,2017年至2020年上半年期間,禹佳生活服務的資產負債比率分別為87%、88.2%、96.8%和96.4%。

??和大多數“微小型物企”一樣,禹佳生活服務的大部分業務主要來源于母公司。2020年以前,其物業管理服務收入百分百來自母公司項目。2020上半年,來自獨立第三方的物業開發項目貢獻的物管服務收入53.7萬元,占比僅約0.3%。

??從2020年開始,禹佳生活服務才擴張管理獨立第三方物業開發商開發的物業。

??2020年7月,禹佳生活服務以人民幣24.5百萬元收購了一家位于浙江舟山的物業管理服務提供商舟山星城的70%股權。截至2020年9月30日,舟山星城所管理的項目達42個。

??此外,11月禹佳生活服務還中標了由獨立第三方開發商所開發的兩個新項目,總建筑面積約為10萬平方米。預計將自2021年1月起開始為該等新項目提供物業服務。

??"脫殼“禹洲集團

??追溯禹佳生活服務的股權轉讓與變更圖譜。

??成立之初,禹洲物業由禹洲集團控股的間接全資附屬公司廈門禹洲房地產開發有限公司持96%的股權。

??經過一系列股權轉讓,2003年6月禹洲物業由廈門禹洲集團及林龍安的妹夫林聰輝分別持有約93.33%及6.67%股權。至2008年,林聰輝將持有的6.67%股權轉讓給廈門禹洲集團,禹洲物業成為其全資附屬公司。

??上市申請資料顯示,作為本次上市的主體,禹佳生活服務有限公司于2020年8月17日在開曼群島注冊成立。

??2019年5月,禹洲集團控股下禹洲國際的全資子公司永滿在英屬維京群島註冊成立;2020年5月8日,利海在香港注冊成立;8月,利海轉讓作為獨立第三方的初始認購人配發及發行一股股份給永滿,由此成為后者的全資附屬公司;9月,禹佳生活服務收購了禹洲國際持有的永滿全部股權,永滿成為禹佳生活服務的全資附屬公司。

??9月30日,深圳禹佳成立;11月4日,天津禹佳成立。12月7日和10日,天津禹佳先后以人民幣71,112,000元、136,604,600元的對價,收購禹洲集團(香港)持有的禹洲物業服務、廈門禹洲商業全部股權。

??由此,天津禹佳(中國)完成了對禹洲物業服務、廈門禹洲商業的100%控股。重組完成后,禹佳生活服務由禹洲集團控股通過禹洲國際(英屬維京群島)持股90%,禹佳管理(英屬維京群島)持股10%。

??其中,林龍安、郭英蘭夫婦,分別間接持股26.496%及36.406%,合計持股62.902%,余下股權由其他公眾股東持有。

??招股書顯示,資本化發行、分派及完成后,禹佳生活服務與禹洲集團由“母子”關系變為“兄弟”關系。禹洲集團不再有控股權關系,將由林龍安100%控股的學潤、郭英蘭100%控股的睿沛及禹佳管理、林宇華、其他合資格禹洲股東、其他公眾股東持有。

??新增股東林宇華為何人?公開信息顯示,林宇華2001年5月首次加入禹洲集團, 至少從2013年開始擔任禹洲集團助理總裁;2014年3 月起,禹佳生活服務參與商業運營業務。 在禹洲生活服務的董事會名單中,林宇華與林禹芳同為執行董事。

??此外,據招股書顯示,禹佳管理持有的10%股份,由郭英蘭作為受托人以信信托形式持有,并預留作股份激勵計劃使用。

??若赴港成功IPO,林龍安還將嘉賞禹洲哪些重臣?

??以營收和規模,禹佳生活服務在上市物企中可對標浦江中國、祈福生活服務,目前二者市值分別為7.71億、5.28億。若赴港IPO,其募資量和估值空間或可以此為參考。

??頭部房企紛紛拆分物企入局資本市場,以龐大的規模和營收贏得投資者的青睞。在此背景之下,禹佳生活服務若想獲得更多資本市場關注,在營收、外拓,以及經營模式等方面,都還需要創造更多的想象空間。

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