陳昱含“孵化“中南商業

李奕和2020-12-09 11:03:04來源:樂居財經

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??中南建設要剝離中南商業,交易方是該公司董事、副總經理陳昱含。

??12月7日,中南建設(000961. SZ)公告,擬以3005萬元向公司董事、副總經理陳昱含董事控制的南通朗達商業管理有限公司(簡稱“南通朗達”)轉讓公司持有的南通中南商業發展有限公司(簡稱“中南商業”)100%股權。

??陳昱含持有南通朗達100%股權,其是中南建設實際控制人陳錦石的女兒,事項構成關聯交易。股權出售完成后,中南商業將獨立開展業務,中南建設將失去對中南商業的控制權。

??剝離≠放手

??樂居財經根據公告獲悉,作為中南建設旗下商業公司,中南商業并不持有相關商業物業資產,其更多是一家“輕資產”公司。

??在此之前,其主要業務是為中南建設進行包含商業物業項目獲取前的可行性研究和獲取后的定位服務,以及有關項目商業部分的代建和運營管理工作。目前運營的項目包括南通崇川中南城、南通海門中南城、鹽城鹽都中南城等。

??2019年末,中南商業總資產4699萬元,總負債2621萬元,凈資產2078萬元。2019年實現營業收入7423萬元,凈利潤514萬元。截止2020年10月31日中南商業經審計的總資產9216萬元,總負債6844萬元,凈資產2372萬元。

??中南建設在公告稱,截止2020年10月31日,中南商業應收公司其他應收款5346萬元,應付公司股利2000萬元,截至董事會審議本事項前已支付公司。股權出售后,在不差于市場同等條件下,公司可以考慮與中南商業合作。

??合作內容已被“明碼標價”:對于項目前期可行性研究,須參照每項目50萬元,年度最高金額不超過1000萬元的標準進行合作;對于項目獲取后的咨詢服務,須參照每項目150萬元,年度最高不超過1000萬元的標準進行合作;對于項目商業部分的代建服務,須參照每項目5450萬元每月支付的標準進行合作。合作過程中中南商業可以每個項目收取500萬元的品牌使用費。

??按照上限計算,僅“項目前期可行性研究”、“咨詢服務”,中南建設最多可幫中南商業創收2000萬/年,而500萬元的品牌服務費,將有助于提升中南商業的毛利率水平。

??中南商業雖已出表,但中南建設沒有完全“放手”。

??“股+債”模式里的偏移

??出讓中南商業100%股權,中南建設預計將產生約633萬元的投資收益。對于中南商業出售的理由,中南建設稱,本次交易有助于公司進一步聚焦主業,提高投資回報率。

??這樣的說辭,在中南建設今年9月出售眾創空間公司股權時也被提及。據了解,今年9月18日,中南建設擬以200萬元向公司控股股東中南控股集團轉讓持有的南通中南谷投資管理有限公司100%股權(簡稱“南通中南谷”)。

??南通中南谷被定位于為創業者打造綜合性眾創空間,先后設立了海門中南谷信息科技有限公司、海門中南谷企業孵化基地有限公司、南京中南谷信息科技有限公司及南京中南谷企業孵化基地有限公司4家下屬公司。 

??當時,中南建設也稱,交易完成后“公司將進一步聚焦主業,為全體投資者創造更好的回報”。但與中南商業不同的是,投資了4年的南通中南谷仍處在虧損狀態,其2020年1-6月凈虧損133.73萬元。

??當時在外界人士看來,剝離虧損的眾創空間業務予控股股東,展現的是上市平臺中南建設財務管理的決心。這一說法不無道理,中南建設是近幾年規??焖贁U張的典型代表之一。

??2015-2019四年間,該公司銷售金額從225億元增長至1961億元,年復合增長高達72%;歸母凈利潤也從2015年的3.5億元,增長至2019年的41.6億元,年復合增長達85.5%。

??然而,高金融屬性的房地產行業,在業務和規??焖僭鲩L的同時,也帶來了中南建設負債的提升。據了解,四年間,該公司凈負債率分別達213.98%、203.34%、261.28%、244.21%、214.63%。2020年上半年,該數據有所下降,至188.28%。

??在今年中期業績會上,董事兼副總經理陳昱含也表示,中南建設在之前的發展中在土儲、融資方面不具備的優勢,更多的是靠高效周轉和運營。而隨著房地產的紅利逐漸消退,未來則更加看重經營杠桿和經營質量。

??同時,面對房地產行業“三道紅線”壓頂等問題,該公司管理層也表示,限制融資并不是一件壞事,這將有利于降低行業信用風險。而這也倒逼房企在“股+債”模式里,在“股”的端口需要做更多的努力。

??此次出售中南商業,或許可以看作是中南建設為降低債務風險而在“股端”的努力,但其想要達成的效果或還遠不止于此。從中南商業近段時間的頻繁動作來看,其正試圖積極發力搶占行業市場。

??為適應全國化布局及升級的消費生活所需,今年中南商業梳理了2條主力購物中心產品線加多條主題IP空間組合的“2+X”產品策略體系,即大有境首席購物中心產品線、新漾里生活購物中心產品線,以及兒童益智成長空間、創新商業街區、城市老街等多個主題IP空間。

??今年5月11日,中南建設就曾對外發布消息,中南商業將對產品“中南城”進行迭代升級,正式推出全新的首席購物中心產品品牌——大有境,并將其作為主力產品線進行全國化布局。據了解,大有境定位為首席購物中心產品線,將聚焦時尚家庭、Z世代、新興中產、藍領中產四類人群,打造涵蓋時尚、休閑、社交、等多元消費場景的社交生活聚集地。

??隨后的7月31日,中南商業旗下主題商業項目南通彩虹漾亮相,該項目也是中南商業在南通CBD打造的第5個商業項目;到今年11月28日、29日,中南商業首席購物中心產品線大有境系列項目首次亮相,海門大有境及大有境鹽城東臺項目先后開業。

??據了解,12月份,南通崇川大有境也將即將面市。而在未來兩年,中南商業還將推出泰安大有境、重慶大有境、臨沂大有境多個商業項目。一系列的動作昭示著,中南商業正在加快全國化布局。

??事實上,早在2016年,中南集團在一份發展戰略書里就曾提及,計劃到2020年發展30個購物中心或商業街,拓展精品酒店150家,并實現精品酒店在新三板掛牌。而在隨后的2018年10月,陳錦石就找來了原龍湖集團副總裁、冠寓CEO韓石出任中南置地副總裁及中南商業總裁,并全面負責中南商業管理業務。

??今年5月,中南商業對其產品進行升級迭代之時,中南商業總裁韓石就表示:“大有境將作為中南商業重點打造的首席購物中心產品。未來將以其為重點持續聚焦及深耕二線省會及長三角百強縣,加快戰略布局,以更好的產品優勢滿足城市生活不斷升級的需求?!?/p>

??分拆的“風口”

??2020年,正值房企分拆多元業務上市的風口,此時讓商業“獨立”,中南建設是否有意跟風?據不完全統計,2020年以來,至少有14家從房企中分拆出來的泛地產類企業向港交所遞交IPO申請,涵蓋商業地產、物業管理、產業地產和長租公寓等多個業務板塊。

??事實上,多家房企已將商業板塊獨立運營,比如萬科旗下印力集團、碧桂園旗下文商旅集團等,對此現象,易居企業集團CEO丁祖昱認為,從目前市場環境來看,地產行業融資收緊,需要沉淀大量資金的重資產模式不再合適大舉發展,發展輕資產也是一條擴大規模、增強影響力和謀求新增長的路徑。

??此次股權轉讓后,中南商業的新股為東南通朗達,該公司成立于今年11月9日,注冊資本僅100萬元,實際控制人陳昱含。從中南建設這個上市平臺剝離后,中南商業能否在這個新平臺,在已是一片紅海的商業地產領域走出一番天地?仍需時間的驗證。

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