最低轉讓價1元 多家央企密集轉讓地產項目股權

唐珊珊2020-12-08 11:09:20來源:中房報

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??越來越多的央企把自家的地產項目擺上了貨架。

??12月2日、3日,北京產權交易所又上架了兩個地產項目,分別是北京科技園置地有限公司(以下簡稱“北京科技園置地”)10%股權,珠海南光濱海發展有限公司51%股權,出讓人分別是國資背景的北京中關村軟件園發展有限責任公司和南光(橫琴)置業有限公司,其中,北京科技園置地10%股權出讓價2.3億元。

??自今年11月初起,央企轉讓地產項目股權變得異常頻繁起來。

??據記者觀察,僅11月地產項目股權轉讓已高達24個,如今,剛進入12月又有5家國資背景企業將6個地產項目股權上架。從總數來看,僅11月轉讓項目總和已超今年前10個月,也遠超去年同期。從轉讓方背景來看,央企和國資背景企業占9成,如:招商、華僑城、首創、中化集團、中航工業、中信集團、中國電建、新興際華集團等企業。

??如此密集頻繁的出讓地產項目是巧合還是另有原因?

??“與‘退房令’有一定關聯,但具體還是要看轉讓項目的特征?!蔽錆h大學客座研究員唐大杰在接受中國房地產報記者采訪時表示。

轉讓項目

??轉讓項目多為虧損狀態

??在目前轉讓的30個項目來看,轉讓價格最高的是武漢華僑城實業發展有限公司(以下簡稱“武漢華僑城”)轉讓的武漢天創置業有限公司30%股權及相關債權。其轉讓底價是19.77億元,其中,標的企業30%股權的掛牌價格為人民幣5000萬元;轉讓方對標的企業債權的掛牌價格為人民幣19.27億元。從公司財報數據來看,目前該公司處于虧損狀態。

??武漢華僑城轉讓的另一個項目溫州華僑城投資發展有限公司,經營狀況也并不樂觀。其2019年度審計報告數據顯示,其2019年全年營業收入僅69.7萬元,營業利潤-2396.08萬元,凈利潤-1771.06萬元。

??轉讓價格最低的是由北京中關村軟件園發展有限責任公司轉讓的無錫中關村軟件園發展有限公司10%股權,掛牌價僅為1元。該公司注冊資本為30000萬元,經營范圍包括科技園區的規劃、開發、運營管理、產業服務及配套服務;房地產開發經營等。

??從財報數據來看,該公司2019年全年營業收入為2.2億元,營業利潤為-2.67億元,凈利潤為-1.99億元,處于虧損狀態。

??新興際華投資有限公司(以下簡稱“新興際華”)轉讓的項目也基本等于“白送”,資料顯示,新興際華轉讓的河北際華潤澤物業服務有限責任公司 51%股權,掛牌價格僅為1萬元。新興際華是由國務院控股,此次轉讓的項目是一家物業公司,注冊資本300萬元。該公司審計報告顯示,其2019年全年收入為947萬元,營業利潤為-208.51萬元,凈利潤為-210.05萬元,經營狀況也不樂觀。

??11月轉讓項目最多的是中化集團旗下中國金茂。據記者統計,其先后于11月4日、11月11日、11月13日先后轉讓3個地產項目公司股權。分別為青島方靖置業有限公司100%股權及500萬元債權,轉讓底價為4007.72萬元;常州龍茂房地產開發有限公司45%股權,轉讓底價為86609.97萬元;福州濱茂房地產有限公司51%股權,轉讓底價為52556萬元。這3家標的公司同樣均處于虧損狀態。

??招商局集團旗下招商蛇口近期轉讓項目也頗為頻繁。今年11月2日和3日,其先后將深圳市太子灣商儲置業有限公司100%股權及23800萬元債權和深圳市商啟置業有限公司49%股權掛牌,財報顯示,這兩家公司也均資不抵債。

??此后,其又在11月27日發布公告稱,擬向招商證券投資有限公司轉讓無錫子公司24.5%股權,轉讓價格為2.99億元。對于這筆交易,招商蛇口表示,意在通過轉讓項目公司股權引入合作方,有利于協調招商局集團內部優勢資源,合理高效運作,優化公司資源配置,加速公司資金回籠。

??“退房令”的延續?

??如此密集集中的轉讓,似乎不能簡單用“巧合”一詞解釋。

??從今年年初,中國電網集團剝離魯能集團,到近期廈門國貿宣稱將逐步退出房地產行業,積極發展大健康等戰略新興業務;再到11月16日,北京國際系統控制有限公司以底價1073.91萬元,掛牌轉讓其持有的華潤置地(北京)股份有限公司120萬股股份,占總股本的0.0923%。

??一度被淡忘的“退房令”又被重新提及,很難讓人不將央企近期的密集轉讓與之關聯。對此,中國房地產報記者采訪了多位專家,希望從中得到解答。

??中國企業改革與發展研究會研究員吳剛梁在接受中國房地產報記者采訪時表示:一方面應該是出于對國有資本優化布局的考慮;另一方面,與房地產市場降溫有關。房地產行業不再能夠像過去那樣貢獻高利潤一些房地產業在集團中占比本身不高的企業,會選擇將其逐漸剝離,重新調整產業布局結構。

??同時他認為,可能與近期發布的《國企改革三年行動方案(2020年~2022年)》有一定關聯。該方案曾強調指出國企要聚焦主責主業,健全市場化經營機制,提高核心競爭力。推動戰略性重組和專業化整合,引導企業進一步聚焦實體經濟,做強做精主業,特別是發揮國有企業在優化結構暢通循環穩定增長方面的引領作用,對沖疫情帶來的負面影響。

??但唐大杰認為:“退房令”并非主要原因,應該還是與房地產行情整體下行有關。與民營企業不同,央企轉讓項目大多不是因為資金問題,更多是從優化產業結構,降低資產負債率等方面來考慮,選擇剝離的一般會是一些經營狀況不好,前景不樂觀的項目。

??中指研究院企業事業部研究主管黃靖則認為主要有兩點原因:第一,響應監管要求,優化債務結構,目前行業監管新規“三道紅線”出臺后,部分房企一條或多條指標“踩線”,央企響應政府監管要求,主動調整負債結構,通過出售負債率較高、預計效益偏低的項目或股權,降低負債水平、提升財務表現;第二,貫徹政府相關指導意見,2018年9月,中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發了《關于加強國有企業資產負債約束的指導意見》,意見指出要通過強化監督管理,推動國有企業平均資產負債率到2020年年末比2017年年末降低2個百分點左右。

??中信集團、光大集團等非地產主業央企轉讓旗下房地產項目,或與國資委之前發布“退房令”有關,通過剝離非主營業務資產有助于央企專注主業和提升核心競爭力。

??諸葛找房數據研究中心高級分析師王小嬙也表示,央企密集轉讓股權主要在于融資環境的收緊,“三道紅線”的出臺,直接影響房企的融資規模,降負債成為企業較為棘手問題。拋售資產可以快速回籠資金,能快速降低負債。

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