超千億拿好地,逆境學中海并非虛言

高拯坤2020-12-07 13:31:55來源:中國房地產網

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??順境看萬科,逆境學中海。

??大手筆頻繁拿地是今年中海最突出的戰略動作。12月2日,遼寧大連出讓大城(2020)-18號地塊,最終大連鼎鑫嘉業房地產開發有限公司(中海)以總價12.4億元竟得,溢價率28%。地塊不大建筑面積只有8.9萬平方米,可售樓面價14479元/平方米,但這與今年中海的拿地重心轉向地價較低的二線城市邏輯相似。此外中海相繼在哈爾濱、呼和浩特、珠海等城市刷新了總價地王。

??數據上觀察,今年1~11月,中海拿地金額1214億元,略微落后于碧桂園,在頭部房企中排名第二。

??有業內分析人士認為,保持一定的土地儲備量有助于中海規模和業績的連續增長。他們表示,在融資環境收緊的現在,財務穩健、現金儲備豐富的的中海優勢明顯。未來,房地產行業收并購機會增多,如果中海能夠繼續做好現金流管控和現金儲備,實現低成本獲取資源,或將迎來其做大做強、提升業績和規模的歷史有利時機。

??超千億元的攻勢

??今年11月25日,中海豪擲104億元奪得廣東珠海十字門CBD的一宗明星商住地塊,令人矚目。這宗地塊起拍總價84億元,最后的拍賣總價創下了珠海土地拍賣歷史新高。記者查看地圖發現,地塊對面是澳門,旁邊有珠海國際會展中心,從總價上看雖然很高,但從溢價率24.71%來看,可以說不高。

??僅一天之后的11月26日,中海又出現在深圳的土地拍賣市場上,并且以底價6.97億元摘得南山區的一宗商業用地。

??除了在珠海,中海還分別刷新了東莞松山湖、哈爾濱、呼和浩特的地價紀錄,甚至刷新了北京2020年總價地王。

??據記者不完全統計,今年以來,中海已經在長春、廊坊、太原、武漢、寧波等多個城市拿地,覆蓋東北、華北、華東、華南、華中、西北、西南等區域,地塊總數超過40宗。這些地塊中,溢價率普遍在10%~30%,部分超過40%,個別達到70%。

??記者還注意到,近期香港和昆明等城市的土地拍賣市場上均出現了中海的身影。

??拿地力度有多大回直接體現在拿地金額上,2019年全年,中海的拿地金額是1034億元,僅次于萬科、碧桂園和保利發展。到了今年,在中指研究院發布的1~11月房企拿地排行榜中,中海以1214億元位列第二,同比增長28.2%,僅落后于碧桂園的1271億元,高出第三名萬科和第四名保利約170億元。

??需要注意的是,在這份統計中,中海的拿地面積排名與以往一樣并不靠前,以887萬平方米位列第十三名,同比增長24.8%,第一名的碧桂園這一數據為3783萬平方米。在權益新增貨值排名中,中海同樣以1646億元排名第十三位,第一名的碧桂園也同樣遠遠高于中海,為3536億元。

??中指研究院企業研究總監李建橋分析稱,中海的拿地銷售比達到了40.8%,較上年同期增加8%。在區域選擇上,中海更青睞一二線城市,前十一個月,中海在一二線城市權益拿地面積占比達到87.1%,三四線城市僅為12.9%。

??對于中海拿地不減速,中國企業資本聯盟副理事長柏文喜表示,中海既是央企,又是上市公司,有保持業績連續增長的目標和壓力,保持一定的土地儲備規模有助于企業規模和業績增長。這也是中海始終看重土地儲備的最根本原因。

??多拿好地

??在土地市場上,自顏建國擔任董事局主席以來,中海表現出很強的“進取心”。

??顏建國曾經說過,“不要怕貴,只要有(地)就拿”。盡管后來已改為“多拿地、拿好地”,但中海一直以來的方向和策略沒有變。即便是今年上半年顏建國辭去公司董事長、法定代表人和總經理職務由張智超接任之后,中海依舊是繼續保持以往的擴張策略。

??“中海逆市拿地雖然看起來比較激進,但也只是相對來說,畢竟三季度以來恒大等房企的拿地力度并不大,加之中海在二線城市拿地的力度明顯加強,所以客觀地說,中海依舊比較保守?!币晃唤咏泻5姆科笕耸空J為。

??這種說法得到了多位分析人士的認可。知名地產分析師嚴躍進就認為,今年中海拿地略偏保守,二線城市的占比相對大,均屬于地價相對便宜的城市。

??柏文喜分析認為,中海拿地的單價較貴,在一定程度上推高了企業風險。今年以來,中海拿地重心向二線城市轉移,本質是為了調倉,也就是通過調整增量的方式,來降低土地儲備總成本和平均地價。

??李建橋則顯得更為樂觀,他表示,中海拿地集中在一二線城市是造成其金額和面積位次差異的主要原因,今年1~11月,中海新增土儲平均樓面價達到13331元/平方米,新增土地儲備整體質優價高?!胺€健的運營和強大的綜合實力是幫助中海在金融嚴監管背景下加大拿地的因素之一?!?/p>

??資金效率較差問題待解

??行業公認,在所有頭部房企里,中海的資金成本最低,這是中海最為突出也是被同行羨慕的優勢。

??在柏文喜看來,中海的資金成本優勢主要來自于兩個方面:一是央企的信用背書;二是得益于在香港起家的中海對海外資本市場更熟悉,資源更豐富。

??柏文喜提醒說,在融資環境收緊的現在,財務穩健、現金儲備豐富的中海更具優勢,但也需要注意財務杠桿率和資金效率較差的問題。至于機會,對于中海來說未來或許會遇到比較好的同業收并購的機會,例如一些過于依賴高杠桿和高周轉的房企,和接管一些房地產非主業央企騰退的房地產業務。

??“收并購可以使中海低成本獲取資源,這或許是中海繼續做大做強、提升業績和規模的機會?!卑匚南步ㄗh,中海在拿地方面要把握好現在行業下行周期地價相對便宜的機會,要更加注重現金流管控和現金儲備。

??對于上述情況,記者分別聯系了中海深圳和北京公司,截至發稿未獲回復。令人浮想的是,行業利潤進入下行通道,在規模與凈利潤的選擇題中,中海最終會走向何方?但不難預見,2020年中海全年拿地投資預算為1400億元,按照目前的數據,中海還有100多億元的預算可以使用,2020年的最后一個月,中?;蛟S還會有更多的動作。

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