二次遞表通過聆訊 領地控股修復了什么?

唐珊珊2020-11-30 12:10:28來源:中房報

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??“你們有上市計劃嗎?”

??“有這個計劃,但目前還沒有具體時間?!?/p>

??“隨著融資環境進一步收緊,中小房企未來生存環境是否會變得艱難?“

??”相比以規模取勝的大型房企,中小房企在細分領域會更有優勢?!?/p>

??這是中國房地產報記者兩年前與時任領地集團執行總裁徐川海的一番對話。

??如今,在幾經周折后,領地控股集團有限公司(以下簡稱“領地集團”)終于順利過會。

??11月25日下午,領地集團有限公司舉行上市新聞發布會,公司執行董事、董事長兼首席執行官劉玉輝、執行董事、首席財務官兼聯席公司秘書羅昌林、執行董事侯小萍、執行董事曾旭蓉及副總裁徐川海出席了會議。

??有消息稱領地集團將于11月26日起在香港招股,計劃發行2.5億股新股,當中一成于香港發售,國際發售為九成。發行價為每股4.5至6港元,每手1000股,集資額最多為15億港元。公司計劃于12月10日在港掛牌上市。建銀國際是此次IPO的獨家保薦人及獨家全球協調人。

??盡管上市之后的路依然難以預料,但對于領地集團來說,眼下這一步事關生死,未來的路還可以從長計議。

??被修復的數據

??領地集團的IPO之路并不順利。

??今年4月9日,領地集團首次向港交所遞交了招股書,然而這份招股書卻于10月19日失效。

??對于失效原因,行業里說法不一。有地產企業財務部總經理認為:“首次遞表失效,一方面與宏觀環境有關,但更為主要的原因是企業自身的資質?!?/p>

??所謂的資質是指什么?

??“香港上市會比較看重企業的財務指標。包括現金流,主線業務的盈利必須符合最低盈利要求,同時還有未來的發展規劃?!比A泰證券研究員羅毅在接受中國房地產報記者采訪時表示。

??那么回過頭來看領地集團的招股書,會發現失效原因指向了領地集團較為突出的幾個問題。

??10月22日,領地集團二次遞表,在第二份招股書中,可以看到領地集團重點修復的幾個關鍵數據。

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??首先是收益,首份聆訊資料僅有2017年、2018年、2019年三年數據,其收益分別為53.39億元、45.14億元、75.68億元。

??二次更新后的招股書,披露了今年前5個月的經營數據。數據顯示,截至2019年及2020年5月31日止五個月,該公司的收益分別為10.78億元及30.28億元,同比大幅增長180%。

??同時修復的數據還有土地儲備規模。

??在首份招股書中,截至2020年2月29日,領地集團在全國20多個城市擁有90個項目,合計土地儲備為1331.45萬平方米。其中,位于成渝經濟帶及四川省的項目數為58個,占總項目數的64%,其中四川省獨占57個項目;加之,成渝經濟帶及四川省開發中建筑面積為549.6萬平方米,日后開發的規劃建筑面積為382.67萬平方米,兩項合計占總土儲的比例逾70%。

??更新后,土地儲備數據為:截至2020年9月30日,領地集團應占的總土地儲備為1656.77萬平方米。包括應占的可作銷售而仍未出售的建筑面積及已售但未交付的建筑面積61.67萬平方米、應占的開發中物業總規劃建筑面積959.64萬平方米及應占的持作未來開發物業估計總建筑面積635.77萬平方米。

??同時,在第一版中被詬病的現金流,也在第二版招股書中予以修復。

??第一版中,領地集團2017年至2019年三年來經營活動凈現金流均為“負”,分別為-1.87億元、-42.88億元和-31.12億元。

??更新后,截至2020年前五個月數據,現金流瞬間翻紅,并且較2019年12月31日增長了75.7%。

??現金流的增加,也使其現金短債比得到改善。截至2020年5月31日,其現金短債比提升至1.1,而2019年底這一數據為0.55。

??難以修復的隱患

??然而在更新后的招股書中,卻有兩個難以修復的數據。

??一個是凈利率,數據顯示,2017年至2019年,領地集團毛利率分別為20.1%、35.7%及27.8%,凈利率分別為12.2%、11.5%、8.9%,上下波動明顯。截至2020年前5個月,領地集團毛利率為32.2%,凈利率為5.5%。

??雖然毛利率表現不錯,單凈利率卻低于行業平均水平。

??另一個是居高不下的凈負債率。

??招股書顯示,2017年至2020年5月末,領地集團的流動負債總額分別為86.47億元、172.4億元、292.8億元和331.87億元,三年多時間漲了近4倍。

??同期,未償還銀行及其他借款(包括信托及其他融資)總額分別35.86億元、78.54億元、117.55億元和151.76億元,呈上升趨勢。其中,信托融資借款占2019年借款總額的50.69%,部分信托利率高達12%到14%之間。

??面對這些問題,徐川海在11月25日的新聞發布會上表示:領地集團會積極地開拓新的融資渠道,以改善資本結構。徐川海表示,比如可能發行公司債券及資產抵押證券,以降低債務水平及減少財務成本。

??同時他也表示,未來會專注于二線及主要三線市場發展,繼續鞏固公司于中國西南部的市場地位及占有率。此外,將繼續提高其它地區的投資,如華東地區,并擇機擴展至全國更多具有增長潛力的區域經濟中心。

??在拿地方面,會繼續采用多元的拿地策略,豐富和優化土地儲備,亦會持續地尋求與第三方物業開發商合作,共同收購及開發項目,或通過收購項目公司獲取土地。

??同樣被視為隱患的,還有其充滿家族企業色彩的股權架構。

??根據其招股書顯示,領地集團是由其董事長、執行董事、首席執行官兼最終控股股東之一劉玉輝與兩名兄弟劉山及劉玉奇在1999年創立。創立之初,分別由劉玉奇、劉山、劉玉輝及鄧仲祥(獨 立第三方)擁有約35.71%、21.43%、21.43%及21.43%權益。

??經過多次的重組與洗牌,截至目前,劉玉輝、劉策、劉浩威、王濤、龍一勤、侯三利分別持股32.83%、32.83%、32.84%、0.17%、0.17%和0.17%。上述人員皆來自劉氏家族,劉策為劉玉奇之子,劉浩威為劉山之子,侯三利為劉策之母,王濤為劉浩威之母,龍一勤為劉玉輝配偶。

??2014年12月,領地集團開始了家族繼任計劃,劉山與劉玉奇分別將融量集團及量源資產管理(均為劉玉輝、劉山及劉玉奇于重組前為持有領地集團的權益所使用的投資工具)的全部股權贈予劉浩威先生(劉山先生之子)及劉策先生(劉玉奇先生之子)。由于二人年紀尚輕,這一權杖,直至2019年才正式交予二人手中。

??據記者梳理,發現在領地集團的董事會和管理層中,也有不少劉家成員和親屬。此外,除了直系親屬外,在領地集團及關聯公司中還存在如妹夫、堂妹、姨媽、侄子等旁系親屬。

??盡管領地集團在2017年和2019年相繼引入了兩位明星職業經理人:萬達前高管徐川海、恒大前副總裁許曉軍,試圖弱化家族企業色彩。但在一個“少主”尚年輕,家族關系網盤根錯節的環境里,職業經理人能否最大限度發揮自己的左右,仍待觀察。

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