云南城投藏“暗礁”

曾樹佳2020-11-30 11:48:37來源:樂居財經

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??一夜之間,云南城投(SH:600239)密集地發布了38份公告文件。

??其中,除了一份是宣布控股股東“云南省城市建設投資集團”名稱變更為“云南省康旅控股集團”之外,其余的皆為調整資產重組方案的陳述。

??7個月前,云南城投曾發布過一次重大資產出售預案,如今計劃有變。經過一番衡量與調整,它將之前出售名單中的天津銀潤、杭州西溪、成都銀城、奉化銀泰、臺州商業及杭州銀云6家標的公司,劃出交易方案。

??原因在于,上述6家標的公司,涉及云南城投的商業房地產抵押貸款支持證券融資(下稱“CMBS”),根據CMBS的相關條款約定“上市公司喪失任一項目公司控制權”,即觸發CMBS終止條款,需要提前償還借款,涉及兌付資金約67.79億元。

??但由于云南城投預計無法按計劃,取得CMBS持有人同意修訂上述終止條款,且償還CMBS款項的其他融資替換方案,尚在審批中;為避免對此次資產重組造成延后等不利影響,加快推進重組進程,它擬將上述6家標的公司暫時保留。

??同時,考慮到此次交易完成后,上市公司尚持有包括寧波奉化銀泰城、西溪銀泰城等商業物業項目,為便于運營管理,它擬將云泰商管暫時保留。

??這樣一來,云南城投擬出售的企業,就由原來的18家變為11家,交易對價為30億元,與原來50.9億元的交易金額相比,下降了不少。

云南城投藏“暗礁”

??看似兼顧兩邊的折中方式,卻折射出云南城投解決流動性問題的迫切感。

??盡管云南城投近一段時間,一直在尋求各種方式去緩解自身的經營問題,但遠水解不了近渴。對于它來說,只有成功置出資產,方能迅速借助現金流補充“給養”,應對時局。

??交易=“解藥”?

??云南城投能否在此次交易中,獲得打開困局的“鑰匙”?至少從目前來看,其中仍藏著不少“暗礁”。

??云南城投在公告中表示,它擬與全資子公司天津銀潤,在云交所公開掛牌轉讓標的資產,并由交易對方以現金方式購買,交易對方將根據公開掛牌結果確定。

??不過,根據控股股東省城投集團董事會決議,省城投集團將指定全資子公司康源公司,參與競買云南城投本次轉讓 的11 家標的股權。

??方案明確提出,受讓方(即摘牌方)應向標的公司提供借款,用于各標的公司向上市公司及下屬控股子企業償還債務。

??截至 2020 年中期,各標的公司應付上市公司及其下屬公司的債務,共計約 141.04 億元。同時,標的公司作為債務人,由上市公司及其關聯方提供的擔??傤~,共計67.21 億元。

??以此看來,無論競得主體是誰,云南城投只想要實打實的真金白銀,以便更好地解決債務問題。但交易中,仍存在著不少風險。

??比如,在出售報告書中,它就毫不諱言地表示:“市場環境可能會發生變化,從而影響本次交易的交易條件;此外,監管機構審核要求也可能對交易方案產生影響?!?/p>

??而風險因素并不只存在于外部,云南城投內部的種種問題,也可能成為梗阻。

??目前,它持有寧波銀泰、黑龍江銀泰、淄博銀泰、哈爾濱銀旗、臺州置業各70%的股權,這5項標的資產,都被質押于中國銀行盤龍支行,以用作它于2017年收購上述資產時,向中國銀行申請并購貸款的質押物。

??云南城投已出具承諾,它將在前述股權辦理工商變更登記至受讓方名下前,歸還該等借款,以解除前述股權的質押,確保股權的過戶或轉移不存在法律障礙。但能否按時歸還借款,仍存有不確定性。

??從長遠來看,即使交易最終完成,也有留下一些“后遺癥”。

??交易之后,標的公司可能成為省城投集團控制的下屬企業;因此,云南城投可能與控股股東及其控制的企業,在房地產開發、酒店運營及商業管理等方面,存在一定的業務重疊。

??另一方面,此舉雖然能幫助云南城投置出主要的自持商業地產,及其相關債務,降低其資產規模和有息負債水平;但相關標的資產將不再納入合并報表范圍,這會導致公司的經營規模、營業收入等財務指標,出現下降。

??當下與未來

??留給云南城投的時間,不多了。

??2019 年,云南城投因部分項目未能如期竣工結轉,房地產開發業務銷售收入降至 38 億元,較去年同期下降約 49%;實現營業收入 62.48 億元,同比下降 34.52%;歸屬于股東的凈利潤-27.78 億元,同比下降 665.35%。

??今年上半年,它實現歸母凈利潤-7.63億元;若全年度經審計的凈利潤仍為負值,將會被上交所實施退市風險警示。而如果2021年依舊無法改觀,就會造成其連續三年虧損的局面,從而被暫停上市,加劇債務風險。

??截至 2020 年三季末,云南城投資產負債率為 95.53%,流動比率 0.92,速動比率 0.10,期末現金余額 12.63 億元,短期借款余額 21.44 億元。一系列的數字,折射出它較大償債風險。

??自持資產占比上升、公司資產周轉率逐年下降、財務費用逐年攀升,種種“燃眉之急”,讓云南城投不得不祭出“拋售”的舉措。

??然而,30億元的交易對價,對連踩“三條紅線”云南城投來說依然杯水車薪。

??截至三季度末,云南城投剔除預收款項的資產負債率約為95.13%(紅線:大于70%),凈負債率約為785.5%(紅線:大于100%),現金短債比僅為0.08(紅線:小于1倍),距離“及格線”還很遙遠。以現金短債比為例,三季末在手現金約15.9億元,短期有息債約192.6億元,現金缺口高達176.7億元。

??盡管內心有多種無奈,但表面上,云南城投還保持著對未來的暢想。

??它于公告中表示,本次出售資產后,擬將收回的價款用于償還債務和補充流動資金,以降低資產規模及有息負債、優化資產結構、節約資金利息支出、減輕經營壓力,增強公司市場競爭力。

??而它近年來持續向康養地產和旅游地產轉型,如今也沒有對此失去信心。

??2020 年 4 月,云南省政府召開座談會,通報了省委、省政府對省城投集團未來發展的最新戰略定位——將打造成為云南省文化旅游、健康服務萬億級產業的龍頭企業。

??在此大背景下,云南城投直言,它將圍繞最新的戰略定位,依托集團公司在文化旅游、健康服務領域的優勢資源,著力構建“文化+土地+開發”、“旅游+土地+開發”及“康養+土地+開發”的三大業務板塊,向產業地產商全面轉型。

??在作別與保利的混改之后,今年9月,云南世博旅游集團49%股權、云南文投集團49%股權,注入到了云南城投集團中。 兩者另外的各51%股權則在華僑城手中,華僑城為這兩大集團的控股股東。借此,云南城投與華僑城搭上了線。

??而找到了“文旅康養”業務的新伙伴之后,它又于10月19日宣布,與中交地產、中交租賃、中交上海航道共同簽署《深化戰略合作協議》,傍上了另一位央企合作者。

??“自救”的動作仍在持續,此次出售資產,云南城投意在借此繼續描繪企業“圖景”;不過,交易結果如何,仍需在靜默中等待。

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