招商積余:帶傷奔跑的大象

范慧茹2020-11-11 09:25:06來源:樂居財經

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??因A股IPO嚴格的審核制度,對關聯交易有一定的要求,房企分拆物業上市,大多奔赴香港。

??在物企爭相進軍港股市場的大潮涌動下,A股物業股則顯得有些形單影只。截止目前,34家上市物企中,僅有3家A股企業。

??2018年2月1日,南都物業正式登陸資本市場,成為A股物業第一股。2019年12月3日,新大正時隔近2年時間,破冰A股。2019年12月16日,擁有上億規模的招商積余也正式在深圳證券交易所上市。

??浙江的南都物業、重慶的新大正、深圳的招商積余成為A股僅有的“三朵金花”,他們在A股市場表現如何,和H股物企相比又有哪些不同?物企分化逐漸加劇,誰能打贏下半場?

??奔跑的大象

??隨著上周A股上市物企三季報的陸續發布,三家物企截止三季度的業績表現塵埃落定。

招商積余:帶傷奔跑的大象|物

??招商積余以59.74億元的營收總額拔得頭籌。截止2020年9月30日,招商積余凈利率達3.27億元,同比增長136.61%。

??南都物業截止2020年9月30日,實現營業收入10.17億元;凈利潤達1.05億元;凈利率為10.32%。

??而新大正營收僅為8.93億元,凈利潤為8995.69萬元,處于墊底位置。

??相比南都物業和新大正,規模效益在招商積余身上體現的淋漓盡致,作為招商積余控股股東,招商蛇口可以為其輸送項目資源。

??2020年招商積余也在不斷通過收并購、外拓的方式迅速提升在管面積規模。

??截止2020年6月31日,招商積余物業管理項目為1315個,管理面積達1.72億平,較2019年底1.5億平增長12.6%,進駐主要城市70個。住宅項目420個,管理面積達8603萬平方米,非住宅項目895個,管理面積達8590萬平方米。

??2020年上半年,招商積余凈增加管理面積1927萬平米,來自控股股東的有703萬平米,外拓項目在管面積占比達60%。

??同作為獨立第三方物企的新大正和南都物業,由于缺乏母公司的強力支持,只能通過自身招投標以及收并購來進行規模擴張,速度緩慢。

??截止上半年,新大正和南都物業合約面積不足招商積余在管面積的零頭。

??在三只A股物業股中,招商積余無論從在管規模,還是營收和凈利潤增長,都是遙遙領先,如同一頭快速奔跑的大象。

??低利潤率之憂

??許永軍自2019年底接過帥印,成為招商積余的董事長。對于招商積余,他的籌劃是,“未來招商蛇口在資產運營平臺上的集團軍”,未來要把持有型物業成熟一個就要放一個到招商積余。未來5年內,招商蛇口持有型物業的資產會達到1500億左右,占6000多億總資產的1/4。

??雖然招商積余取得了營收和凈利潤的大幅增長,但是,招商積余利潤率長期偏低,是擺在其面前的一道難題。

??2016年到2019年,招商積余凈利率分別為2.5%、2.56%、12.88%、4.71%。除了2018年毛利率有所提高外,其余年份均低于5%。

??2020年三季報顯示,招商積余利潤率僅為5.47%。相比半年報的4%凈利潤率略有增長,但相比物業行業的平均利潤率,仍低了不少。據樂居財經統計,2020年上半年,29家上市物企的平均凈利率為14.72%。

招商積余:帶傷奔跑的大象|物

??A股上市的三家物企成績表現各異,與其說誰更勝一籌,倒不如說贏過自己才是最大的贏家,畢竟在這場賽道中,參照物太少。對比H股物企表現,或許能找到這三家物企更準確的定位。

??從上半年業績情況來看,在管面積中,僅招商積余超過均值,新大正和南都物業均位于均值以下;營收情況也是如此,招商積余38.7億元位居第四位,新大正和南都物業僅位于中位水平,低于均值。

招商積余:帶傷奔跑的大象|物

??而三只A股物業股,凈利率排名都不高。據半年報數據,在被統計的29家上市物企中,南都物業排名第20位,新大正排名第22位,招商積余則處于這29家上市物企的末位。

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