招商積余難“積余”

徐酒眠2020-09-03 09:06:49來源:樂居財經

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??百年招商,積善之家,必有余慶。

??許永軍自去年正式接過帥印,成為招商蛇口的第二任董事長。

??對于招商積余,許永軍的籌劃是,“未來招商蛇口在資產運營平臺上的集團軍”,未來5年內,招商蛇口持有型物業的資產會達到1500億左右,占6000多億總資產的1/4。

??擁有“招商物業”和“中航物業”兩個業內知名品牌加持,并同時坐擁招商局集團、航空工業集團兩大央企背景。雖然在給招商積余規模擴張和業態布局方面能帶來資源優勢,但在一定程度上也導致了企業內生成長動能不足,在創新服務發展上增長乏力。

??招商積余利潤率偏低,就長期發展而言,風險較大。

??凈利率僅4.0%

??2020年招商積余上半年業績中報發布,截至2020年6月30日止,招商積余實現營業收入38.68億元,較上年同期增長49.88%;利潤總額2.72億元,較上年同期增長102.38%;歸屬于上市公司股東的凈利潤1.79億元,較上年同期增長110.66%;歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤1. 69億元,較上年同期增長114.61%。

??其中,凈利潤為 1.55 億元,同比增長 91.2%;凈利潤僅為 4.0%。

??物業管理業務實現營收35.97億元,較上年同期增加 1.49億元,增長 71.57%;在整體營收中占比92.75%,同比上升11.73個百分點。招商積余表示,主要系招商物業2019年12月起納入公司并表范圍、在管物業管理項目收入提升以及本年度新拓展物業管理項目增加。

??此外,資產管理業務實現營收1.85億元,同比下降41.56%;在整體營收中占比4.78%,同比下降7.49個百分點。其他業務實現營收0.96億元,同比下降44.77%;在整體營收中占比2.47%,同比下降4.24個百分點。

1

??利率低是招商積余的一道待解難題。

??2017-2020年四期中報中毛利率分別為20.65%、22.7%、20.5%、13.8%。2020年中報的毛利率已降至四年來新低,較上年同期下滑6.7個百分點,較2018年中報最高時點已下滑近8個百分點。其中,2019年招商積余物業管理業務綜合毛利率只有9.83%,遠低于其他可比上市公司20%以上綜合毛利率。

2

??上市物企,資本市場對企業營利能力尤為看重;但招商積余面臨凈利潤低的問題,必然會影響投資者對其未來發展的信心。 

??今年以來,招商積余遭遇股東持續套現。

??其中,4月份,航空工業西飛分別于4月20日、4月22日、4月23日,以每股25.48元、25.86元、26.91元的減持均價,分別減持203,900股、3,176,900股、423,200股,合計套現9873.83萬元。

??中航技深圳自2020年4月29日至2020年7月7日期間,通過深交所大宗交易及集中競價方式累計減持公司股份10,801,893股,減持股份總數約占公司總股本的1.02%。

??市場外拓壓力

??作為招商積余控股股東,招商蛇口可以為其輸送項目資源。但招商蛇口本身作為一家A股上市公司,不會對招商積余讓出太多利潤,甚至可能會壓縮其項目利潤空間。

??因此,招商積余物業管理業務整體毛利率的提升需要依靠外部項目的開拓,外部開拓的項目定價比較市場化,項目毛利率水平較高。

??2020年招商積余也在不斷通過內生、收并購、外拓的方式迅速提升在管面積規模。2020年半年報顯示,截止2020年6月31日,招商積余物業管理項目為1315個,管理面積達1.72億平,較2019年底1.5億平增長12.6%,進駐主要城市70個。住宅項目420個,管理面積達8603萬平方米,非住宅項目895個,管理面積達8590萬平方米。

??2020年上半年,招商積余凈增加管理面積1927萬平米,來自控股股東的有703萬平米,外拓項目在管面積占比達60%。

3

??上半年,物業服務企業加速進入資本市場,新增港股上市公司6家,港股和A股上市物業服務企業總計達30余家。行業迎來新一輪上市熱潮和并購潮,都想大魚吃小魚,競爭再度加劇。

??招商積余市場外拓競爭壓力不會小。外部開拓的項目規模要想跟內部輸送的規模相當,進而達到修復利潤率,趕超同行業水平,招商積余還需要很長的路要走。

??“沒有一場暴風雨永不停歇,云開霧散終是明月宵;沒有一個冬天不可逾越,春風楊柳總是萬千條?!笔悄瓿跻咔橄?,許永軍在致招商蛇口全體黨員干部的信中說的一句話。

??于企業而言,似乎冬去只會永遠在路上;而待春來,生機盎然,走得好,或許可以無窮接近。

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招商局蛇口工業區控股股份有限公司

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