警惕長租公寓暴雷演發社會問題

2020-11-23 10:24:42來源:中國房地產網

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??長租公寓暴雷,早就不是什么稀罕事了,但近日蛋殼公寓卷入其間卻引人矚目。

??這家今年一月份才在紐交所上市的公司,如此迅速墜入深淵,讓不少人都頗為震驚。連央視都以“斷網、欠債、降租金,蛋殼公寓深陷流動性危機”為題做了曝光。

??從蛋殼公寓的發展史來看,這家長租公寓標桿企業成立5年間,從僅有0.2萬套房源,迅速暴漲至今年1季度的41.9萬套,翻了209.5倍,房源規模沖上了分散式長租公寓的前列。

??與規模擴大如影相隨的是,從成立至今,蛋殼公寓一直處于虧損中。2017~2019年,營收分別為6.57億元、26.75億元、71.29億元;凈利潤虧損分別為2.72億、13.7億元和34.37億元,3年合計虧損50.79億元。

??今年以來疊加疫情的影響,蛋殼公寓遭受了更嚴重的危機。1季度虧損高達12億元。也就是說,從成立至今,蛋殼已經虧損了60多億元。

??答案已經不言自明了。這是一家融資驅動型的科技公司,成立至上市前,蛋殼公寓完成7輪融資,共獲得60多億元,年初上市又募了1.49億美元。不過,完成規??缭叫枰罅抠Y金支持,在激進擴張規模的號角下,所有融的錢都已經花得七七八八。而長租公寓的運營,從物業獲取、裝修改造到招租,涉及到大量現金流出,一旦擴張節奏過快,或者前端空置率上升影響租金收入,就容易導致資金鏈斷裂。

??搖搖欲墜的蛋殼公寓只是多米諾骨牌即將倒下的最新一張。據不完全統計,2017~2019年共有69家長租公寓機構資金鏈斷裂。其中,2019年就有53家。今年年初疫情再次給了長租公寓行業“當頭一棒”,形勢進一步惡化了,年初至9月末,傳出暴雷消息的企業已超20家。

??究其原因,主要還是因為企業對趨勢、行業規律以及企業本質運營的模式了解得不夠透徹。

??首先,長租公寓企業對國內租房市場的投資回報率增長過于樂觀。有專家曾透露,長租公寓拿投資時的一個關鍵邏輯是假定未來的租金會以每年5%~10%的速度增長。顯然近幾年在國家穩房價穩地價穩租金的措施下落空了。

??其次,長租公寓普遍采用“高進低出”模式,以高價從房東手中收購房源,再以低價出租給租客。這種互聯網燒錢模式通過虧損來搶占市場,背后需要有實力強大的資本持續支撐,難以為繼。

??第三,引入了過高的金融杠桿,比如業內普遍采用的租金貸模式,引入金融機構,金融機構替租客一次性付清全年房租,租客向金融機構按月還貸款。本來應該吃“差價”的房產中介公司,變成了金融公司,卻沒有金融行業的風控和監管,僅靠自律。于是,拿到了資金紛紛用于擴展規模,造成杠桿率很高,放大了行業下行時的資金崩盤風險。

??此外,受疫情沖擊,年初以來長租公寓出租率明顯下降、違約率提升,導致企業現金流緊繃。加之部分城市加強監管、要求繳納風險控制金,一些通過“高進低出、長收短付”圈錢的企業,被動離場了。

??曾站上風口的長租公寓行業陷入了風雨飄搖之中。本應為租房者提供更好租住生活而存在的產物,但行業中部分創業者并沒有這樣的初心,偏離了房產中介實體公司的軌道,沉迷于資本的游戲,從而導致了一地雞毛,需要買單的卻是整個社會:房東租金收不回、租客房財兩空,數萬人可能因此面臨無家可歸的局面。

??一個簡單的市場行為,很可能引發一系列社會問題。對長租公寓潛在風險如果不妥善解決或做好相關預案,意味著危機爆發后的波及范圍更廣、危害更大、對社會穩定造成的負面影響越大。

??鑒于目前的行業亂象,我們認為,應積極探索建立租金托管制度,設立機構租金專用賬戶收付租金,實行租金銀行托管;動態上報和監測長租公寓租金貸的合作方、比例、流向等,明確租金貸只能用于前期裝修、營銷等戰略性投入,不能用于房源擴張。此外,監管部門應明確租金貸準入規則,銀行要開發針對租客融資的普惠性租金貸產品等。

??在“租購并舉”的政策背景下,希望看到對長租公寓進行系統性的產業規劃,輔之以立法和行業管理,盡快建立行業標準、行業規范和發展監管機制,引導行業重新走上健康可持續發展的道路。

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