曹舟南:創業兩年最樸素想法是想把品質做好,形成事業生態

馬琳2020-11-03 09:25:15來源:中房報

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??偌大的會場來了700余名嘉賓,包括城市管理者、投資人、產業方、房產商、供應商、業主方等, 場面熱烈。

??有來自光大、五礦、中鐵、中交、國開金融、平安不動產、杭州地鐵等資源型企業,有工行、農行、建行、中行、浙商銀行、中信銀行、光大銀行等銀行機構,也有阿里巴巴、字節跳動、??低?、中國移動、中國普天等技術型企業,以及萬科集團、綠城集團、藍城集團、中南建設、魯能集團等地產企業。

??巨大的深藍色屏幕下,曹舟南站在舞臺中央,所有目光投向他一人。這個創業兩年多的藍綠雙城掌舵者向與會者詳細地介紹了“共建”模式,他認為這將是中小企業沖破障礙的生存方式之一。

??調控收緊、金融監管紅線新規,以及疊加社會、經濟調整下,中國房地產企業再次到了面臨生存問題的時刻。巨大的變化中,曹舟南認為,中國房地產行業未來會呈現兩種趨勢:一是頭部房企集中度不斷提高,資源傾向度進一步聚集;二是適應投資與開發加速分離趨勢,依托市場化法則和核心競爭力,各領域頭部企業將以“共建”模式重新形成新的事業生態。

??“發揮所長才能共贏?!辈苤勰媳硎?。

??曹舟南是一個創業者。兩年前從綠城中國辭任后創辦藍綠雙城,找同伴、尋資源、拓項目、創新模式,這兩年他及藍綠雙城帶給了行業一些新的思考。兩年多時間,也從4個人、零項目發展到擁有800多人、手握60余個項目1300萬平方米土地儲備的企業。

??“人努力,天幫忙;也要感謝我的合作伙伴?!辈苤勰险f。

??11月1日,在由藍綠雙城發起主辦的2020第二屆共建者大會期間,中國房地產報記者采訪了藍綠雙城董事長曹舟南。

??中國房地產報:兩年多的發展,企業目前整體情況如何?

??曹舟南:我們是從4個人、零項目起步,到現在已發展成為810個人手握63個項目的企業,其中30個項目處于開發階段;30多個處于前期階段;土地儲備1300萬平方米,貨值1500億元;已進入到40多個城市,涉及一二三線城市,如杭州、北京、大灣區等。今年有15個項目在售,將完成70億元銷售額。

??對于藍綠雙城來說,我們定位為現代服務業企業,業務涉及開發服務、生活服務、城市服務三方面。其中開發服務主要是傳承和創新開發,生活服務主要是營銷服務、物業服務與資產管理等,城市服務主要是城市智慧養護業務。我們的核心競力分別是共建商業模式;SOD模式,服務導向;雙開發模式;TOD模式;“三合一”服務模式;合伙人機制。

??中國房地產報:這兩年做得如何?個人感受如何?壓力在哪兒?

??曹舟南:這兩年創業最樸素想法是想把品質做好,不想追求規模,也不想背負規模與其他方面的壓力。所以,現在做事情是如何做好的壓力、精益求精的壓力。

??中國房地產報:最近,藍綠雙城又一次進行了引投,五礦信托等企業入股,對于類似舉動是基于什么?外界認為此舉將稀釋股權,后期會出現公司控制權問題;包括引投是否企業資金方面出現了問題。

??曹舟南:目前,光大、五礦等企業已經入股藍綠雙城。為什么選擇這些戰投,一是他們的資金優勢;二是戰略和項目的協同性較好,可以持續帶來優質項目。

??除了上述因素,引入戰投也是解決資金問題,特別是發展基金。共建項目需要資金,目前我們手上有60多個項目,假設一個項目需要投入5000萬元,整體就需要30億元,所以資金問題也是很現實的問題。我也非常感謝投資人,他們如此相信我。

??另外,盡管引入了戰投稀釋了一部分股權,但因為在此前的設計中合伙人是一致行動人關系,所以我及團隊對于藍綠雙城的管控不存在問題。

??引入戰投過程中,最大的體會是做事先做人,別人信你,就要一定把事情做好,不能讓資產流失,我是那種寧愿自己全部承擔也不會讓別人吃虧的人。

??中國房地產報:現在企業中什么事是你比較關注或擔心的。

??曹舟南:現在我比較關注的是團隊能力。面對經濟的變化行業的調整,企業需要大量投融拓人才,業務發展沒有問題,有很多新業務在推進嘗試,比如城市養護業務,但最大的挑戰是人才,找到合適的人很關鍵。

??中國房地產報:對于金融監管“三道紅線”新規怎么看?

??曹舟南:金融監管“三道紅線”新規將使中國房地產業帶來根本性變化。此前,我們的房地產行業經過了3個發展階段,從上世紀90年代開始的前20年是土地紅利,導致的結果是產品品質、服務品質粗糙,市場供不應求,產品短缺;2010年后進入到金融紅利,很多房企明擺著是虧錢卻照樣拿地,原因是幾乎所有企業靠負債擴大規模,通過高周轉帶來規模發展。但房地產也是一種產品,它也需要建設周期,快速發展下出現了品質問題與行業口碑問題。

??現在,高層已表明不能再通過高負債高杠桿發展,要回到精細化管理層面,回到經營發展本身上去?!叭龡l紅線”新規將改變整個行業,讓開發商都靜下心來,要發展高科技、做好服務業。

??未來,所有房企只有一條路,向管理要效益,“管理紅利”時代到來了,再也不能通過舉債擴大規模。

??我個人認為未來行業會形成兩大趨勢:一是行業集中度進一步提高,如前20強企業有機會繼續往上走,有一部分會國有化;二是行業最難的是處于幾百億元至千億元企業,面臨土地與債務問題,所以這部分企業生存較難。對于這部分企業,共建或許是一種好的生存方式。

??另外,個人認為,中國房地產行業在監管方面要向國外企業學習,他們走過的道路有教訓也有經驗,是可以借鑒的。以國內房地產企業資質來說,只要你的投資額度到了,項目的建設規格到了,開發資質可以升為二級;但在國外做住宅有嚴格的準入門檻,專業人才如設計師、工程師、會計師等是硬門檻,技術也要過硬。但在國內,投資、開發、服務到底哪一個是企業核心競爭力并不明確,也就衍生出品質等問題。

??我們提出“共建”模式,是希望破解這一問題,專業人做專業的事;投資收益由投資人獲得,開發企業拿開發收益,建設方拿建設收益。

??中國房地產報:共建是一種什么模式?

??曹舟南:共建是以市場化原則和核心競爭力為基本依托,打通需求、資本與能力、資源,重構房地產價值鏈,推動從商業模式到分配模式的系統變革,在資本、產業、供方、同行、客戶五個層面有序實施,打造頭部企業互聯的專業共同體、價值共同體、命運共同體,共同探索邁向未來的事業生態。

??它包括五個層面:一是資本共建。攜手央企、國企、民企、投行、金融機構、資產管理公司等投資人,主要進行發展平臺、城鄉融合、有機更新、資產重組、產業組合、混改創新等方面的共建。目前,藍綠雙城已經與光大、五礦、中鐵、中交、國開金融、平安不動產、云南投資、山東高速、山東鐵投、杭州地鐵、南京地鐵、浙商資產、愛達集團等50余家重量級企業深入開展資本共建。

??二是產業共建。堅持以產業為導向,以空間營造為配套,聯合科技產業頭部企業,創新“人-城-產”的未來人居模式。目前藍綠雙城與國開金融公司共建“PVCP”世界第一度假品牌融合平臺,與阿里巴巴、鴻雁共建數字化園區智慧平臺。

??三是供方共建。倡導專業人做專業事,與設計、總包、銷售、物業、品牌、商業、文旅、教育、醫療、康養等領域頭部企業展開共建,打造專業共同體。

??四是同行共建。與具有專業特長和投資能力的同行開展共建。如藍綠雙城與平安不動產共建西雙版納桃源里文旅小鎮等。

??五是客戶共建。首要的是幫助客戶買到心儀的好房子,過上更加美好的生活。在此基礎上,業主可以選擇投資發展基金,成為“投資人”;同時業主可以參與項目銷售,成為“置業顧問”和“事業合伙人”,實現業主、投資人、事業合伙人“三位一體”的事業生態。

??中國房地產報:對于“十四五”時期房地產行業的發展有什么判斷?

??曹舟南:“十四五”關于房地產的發展我認為出現重大動蕩的可能性不會大,因為房地產行業出現系統性風險對金融行業影響太大,所以它仍然將平穩發展。但是“十四五”期間,如果是頭部企業頭兩年我認為其他事情都不要干了,主要是進行算賬,到2023年6月30日前將資產負債率全部倒推出來,2020年會負債到什么規模,2021年是什么規模;現在投資拿地還有多少錢,有一個比例關系會比較好,這利于企業發展。

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