《關于完善商品住房公證搖號排序選房有關規定的補充通知》解讀文本

2020-11-27 11:36:59

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??一、背景和目的

??為堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,貫徹落實黨中央、國務院有關房地產工作部署要求,進一步落實城市主體責任,有效防范房地產市場風險,努力確保完成“穩地價、穩房價、穩預期”調控目標,支持職住平衡及無房居民家庭購房需求,繼續保持我市房地產市場平穩健康發展,2020年9月14日,成都市人民政府辦公廳出臺了《關于保持我市房地產市場平穩健康發展的通知》(成辦發〔2020〕83號)。

??為認真貫徹落實成辦發〔2020〕83號文件關于提高公證搖號中棚改、無房居民家庭優先的比例,加強熱點樓盤銷售方案審核,合理確定房源和認購人數比例,優先保障無房居民家庭購房需求等要求,經研究,市住建局會同市司法局聯合印發了《關于完善商品住房公證搖號排序選房有關規定的補充通知》(以下簡稱《通知》)?!?/p>

??二、優化完善的主要內容有哪些?

??對比現行的商品住房開盤銷售規定和要求,《通知》主要從以下方面予以了優化完善:

??一是實行購房資格預審,“一戶一碼、憑碼報名”(詳見成都市住房和城鄉建設局印發的《關于實行住房購買資格預審的公告》)。購房資格預審將提前為居民提供資格預審服務,方便居民及時掌握自身購房資格狀況、知悉可選購住房的區域,居民憑“購房資格預審碼”參與商品住房的報名登記,報名登記將更加便捷,同時也將大幅提高購房資格審核部門的審核效率,縮短居民購房時間。

??二是根據登記購房人數與房源數量的比例關系,確定銷售方式。銷售方式將在報名登記前,由開發企業在開盤銷售方案中明確,若登記購房人數在當期準售房源數1.2倍以下(不含1.2)的,由開發企業自行組織有序銷售;登記購房人數在當期準售房源數1.2倍到3倍之間(不含3)的,按原有規定公證搖號排序選房;登記購房人數在當期準售房源數3倍及以上的,僅向已報名登記的無房居民家庭及棚改貨幣化安置住戶銷售,并按照職住平衡的原則,復核確認房源數3倍以內的無房居民家庭及棚改貨幣化安置住戶參與公證搖號。

??三、如何支持無房居民家庭及棚改貨幣化安置住戶購房需求?

??對于登記購房人數在當期準售房源數1.2倍以下及1.2倍至3倍之間的商品住房項目,棚改貨幣化安置住戶房源不低于房源數的20%,無房居民家庭房源不低于棚改貨幣化安置住戶優先后剩余房源的60%。選房階段,先由棚改貨幣化安置住戶選購,選房范圍為全部準售房源;棚改貨幣化安置住戶選房結束后,開展無房居民家庭選房工作,選房范圍為棚改貨幣化安置住戶購房后的剩余房源;棚改貨幣化安置住戶及無房居民家庭選購后剩余房源,由普通購房家庭選購。

??對于登記購房人總數達到當期準售房源數3倍及以上時,則該項目當期全部準售房源僅向已報名登記的無房居民家庭及棚改貨幣化安置住戶銷售,其中無房居民家庭房源不低于房源數的70%。同時,公證搖號排序后,先由無房居民家庭按序選房,選房范圍為全部準售房源;無房居民家庭選房結束后,開展棚改貨幣化安置住戶按序選房工作,選房范圍為無房居民家庭購房后的剩余房源。

??四、無房居民家庭的認定標準是什么?

??按照《成都市人民政府辦公廳關于保持我市房地產市場平穩健康發展的通知的政策解讀》,無房居民家庭須同時具備以下條件:

??(一)購買的商品住房位于我市住房限購區域的,登記購房人須符合我市住房限購政策。

??(二)登記購房人及其家庭成員在本市行政區域內名下均無自有產權住房且自2016年10月1日以來無住房轉讓記錄。

??(三)居民家庭包括:夫妻雙方;夫妻雙方及其未成年子女;離異(喪偶)父(母)和其未成年子女;達到法定婚齡未婚居民;購房登記時離異已滿兩年的單身居民;喪偶單身居民等。

??五、棚改貨幣化安置住戶的認定標準是什么?

??安置補償協議在2016年10月1日我市實施房地產市場調控以后生效的棚改貨幣化安置住戶,根據“拆一購一”原則,以原拆遷房屋所在地為區域認定標準,遵照區域住房限購政策,符合下列條件之一:

??(一)補償協議生效后,未在我市住房限購區域內購買住房;

??(二)補償協議生效后,已在我市住房限購區域內購買住房,但購房日期為2017年3月24日之前,且所購房屋為二手住房。

??2017年3月23日,成都市人民政府辦公廳印發《關于完善我市住房限購政策的通知》(成辦發〔2017〕10號),明確自2017年3月24日開始,將二手住房納入限購范圍。

??六、為什么人房比在3倍及以上的商品住房項目僅向無房居民家庭和棚改貨幣化安置住戶銷售?

??為貫徹落實房子是用來住的、不是用來炒的定位,及成辦發〔2020〕83號文件關于加強熱點樓盤銷售方案審核,合理確定房源和認購人數比例,優先保障無房居民家庭購房需求的相關要求,借鑒國內其他城市做法,結合我市實際及前期商品住房報名登記情況,通過大數據分析,將登記購房人數在房源數3倍及以上的商品住房,確定為僅向無房居民家庭和棚改貨幣化安置住戶銷售。

??七、是不是報名成功的無房居民家庭或棚改貨幣化安置住戶均可參與公證搖號排序?

??不是。為貫徹落實成辦發〔2020〕83號文件關于加強熱點樓盤銷售方案審核,合理確定房源和認購人數比例的要求,通過對我市前期商品住房公證搖號及按序選房情況的分析,若具備購房資格的人數達到房源數的3倍,房源將基本會被選購完,《通知》明確,對于登記購房人數達到房源數3倍及以上的商品住房項目,按照無房居民家庭、棚改貨幣化安置住戶穩定就業及戶籍情況,依序復核登記購房人購房資格,復核確認的登記購房人數不超過其選購房源數的3倍,達到3倍時,購房資格審核工作結束。已復核通過的無房居民家庭或棚改貨幣化安置住戶列入登記購房人名單,并經公示后參與公證搖號排序。未列入登記購房人名單的,不參與公證搖號排序選房,可在登記購房人名單公示結束后,立即參與本項目其他批次或其他商品住房項目的報名登記。

??八、無房居民家庭及棚改貨幣化安置住戶購房資格復核的具體順序是什么?

??對于登記購房人數在當期準售房源數3倍及以上的商品住房項目,按照職住平衡原則,依以下順序分別對已報名登記的無房居民家庭及棚改貨幣化安置住戶購房資格進行復核:

??第一順序:具有項目所在區戶籍并在項目所在區穩定就業且連續繳納社保;

??第二順序:具有項目所在區戶籍;

??第三順序:不具有項目所在區戶籍,但在項目所在區穩定就業且連續繳納社保,并具有項目所在區同一住房限購區域購房資格;

??第四順序:不在項目所在區穩定就業且連續繳納社保,但具有項目所在區同一住房限購區域購房資格。

??按照上述復核順序,復核確認的無房居民家庭、棚改貨幣化安置住戶人數分別達到其房源數3倍時,購房資格復核工作結束。復核過程中,第一順序人數超過其房源數3倍以上時,按其在該項目所在區同一住房限購區域穩定就業且連續繳納社保的時間長短依次復核;第一順序的登記購房人數未達到其房源數3倍時,依次復核第二順序的登記購房人資格,以此類推。

??例如:某一商品住房項目,共有房源100套,報名登記結束后,登記購房人數共1000戶,若開發企業開盤銷售方案明確70套房源用于無房居民家庭選購,30套房源用于棚改貨幣化安置住戶選購。以無房居民復核順序為例,若無房居民家庭共有600戶,則先對第一順序的無房居民家庭(具有項目所在區戶籍并在項目所在區穩定就業且連續繳納社保)進行購房資格復核,復核后,若第一順序的無房居民家庭戶數超過210戶(無房居民家庭房源數的3倍),則按其在該項目所在區同一住房限購區域穩定就業且連續繳納社保的時間長短依次復核,直至第一順序的無房居民家庭人數達到210戶時,結束復核工作;復核后,若第一順序的無房居民家庭戶數未達到210戶,則對第二順序的無房居民家庭(具有項目所在區戶籍)進行購房資格審核;復核后,若第一順序加第二順序的無房居民家庭戶數超過210戶,則按第二順序無房居民家庭在該項目所在區同一住房限購區域穩定就業且連續繳納社保的時間長短依次復核,直至第一順序加第二順序的無房居民家庭人數達到210戶時,結束復核工作,……以此類推。

??九、按照復核順序若最后一位有多戶無房居民家庭或棚改貨幣化安置住戶具備同等條件,則如何確定?

??當復核確認的無房居民家庭或棚改貨幣化安置住戶人數達到其房源數3倍時,若最后一位有多戶無房居民家庭或棚改貨幣化安置住戶具備同等條件,則均納入登記購房人名單,參與公證搖號排序選房。

??十、項目所在區同一住房限購區域如何理解?

??項目所在區同一住房限購區域是指按照我市住房限購政策,可在該項目所在區購買住房的區域。

??十一、項目位于成都高新南區的,第二順序如何確定?

??因成都高新南區無同一住房限購區域,為避免第二順序出現大量具備同等條件無房居民家庭或棚改貨幣化安置住戶的情況,對于位于成都高新南區的商品住房項目,若第一順序加第二順序的無房居民家庭或棚改貨幣化安置住戶超過其房源數3倍,則第二順序按其在我市穩定就業且連續繳納社保的時間長短依次復核。

??十二、按序復核時,穩定就業且連續繳納社保長短如何確定?

??穩定就業且連續繳納社保長短按照我市現行住房限購資格審核要求,依登記購房人本人的情況確定,若登記購房人包括其他家庭成員的,則穩定就業且連續繳納社保時間依最長的一位登記購房人情況確定。例如,一家三口,報名登記時,若三人均作為登記購房人進行報名登記,則依三人中穩定就業且連續繳納社保時間最長的確定;若僅有一人作為登記購房人進行報名登記,其他兩人僅作為家庭成員信息進行了填報,則依該登記購房人本人穩定就業且連續繳納社保時間確定。

??十三、居民報名登記時應注意的主要事項有哪些?

??一是無房居民家庭、棚改貨幣化安置住戶及普通購房家庭需通過購房資格預審,并取得“購房資格預審碼”,方可參與購買商品住房的報名登記,否則不能參與購買商品住房的報名登記。

??二是購房人在參與購買商品住房報名登記前,應充分了解商品住房區位、總價、戶型,并結合家庭成員征信情況,認真選擇擬選購的商品住房,盡量避免出現放棄已選購房源的情況。若公證搖號排序選房結束,且公證機構出具公證書后,放棄已購房源的,則會納入購房登記系統記錄,12個月內累計放棄已選購房源達到2次的,自其第2次放棄起,12個月內登記購房人及其家庭成員不得參與購買商品住房的報名登記。

??十四、如何保障公證搖號排序選房的公開透明?

??一是開發企業銷售前制定銷售方案,報住建行政主管部門審核同意后實施,并在市住建局網上政務大廳及“天府市民云”手機運用客戶端購房登記系統、商品房銷售現場發布。并通過全市統一的購房登記系統接受購房人報名登記,登記時間不少于2天。

??二是登記購房人名單由購房資格審核部門依據“天府市民云”實時推送的公安、民政、人社、市場監管等部門數據,嚴格復核確定,提交公證機構進行證據保全,并由開發企業在其網站、商品房銷售現場進行公示,公示期不少于1天。

??三是采取公證搖號排序選房的,搖號排序工作由公證機構主持,購房代表參與,全程錄像。搖號排序結果由公證機構在其網站、商品房銷售現場即時公示,公示期不少于1天。

??四是選房現場由公證機構全程監督并錄像,選房結果由公證機構進行證據保全。

??十五、《通知》對弄虛作假行為有哪些懲戒措施?

??對于登記購房人,應對其填報信息和提交資料的真實性、準確性負責?!锻ㄖ访鞔_,提供虛假信息獲取購房資格的,立即取消其購房資格,并在購房登記系統中記錄,登記購房人及其家庭成員3年內不得參與購買商品住房的報名登記。

??對于房地產開發企業、中介機構弄虛作假的,由相關行政主管部門予以信用記減分,暫停網簽備案系統,暫停受理商品房項目預售許可或現售備案等處理。

??同時,《通知》明確,對于涉嫌犯罪的,將移送司法機關調查處理。

??十六、《通知》所指的原有規定主要有哪些?

??2017年11月,我市開始實施商品住房公證搖號排序選房措施,主要規定有:

??2017年11月16日印發的《成都市城鄉房產管理局 成都市司法局關于商品住房開盤銷售采用公證搖號排序選房有關事宜的通知》(成房發〔2017〕137號)。

??2018年3月31日印發的《成都市城鄉房產管理局 成都市司法局關于商品住房開盤銷售采用公證搖號排序選房有關事宜的補充通知》(成房發〔2018〕35號)。

??2018年5月15日印發的《成都市城鄉房產管理局 成都市司法局關于完善商品住房開盤銷售采用公證搖號排序選房有關事宜的通知》(成房發〔2018〕51號)。

??本《通知》印發后,上述文件的相關規定與本《通知》不一致的按本《通知》執行。

??解讀機構:成都市住房和城鄉建設局

??解讀人:陳俊輝  薛瑾

??聯系電話:61881353

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