與地方政府“一拍即合”互聯網巨頭拿地兇猛

劉偉2020-12-02 08:45:24來源:中國房地產網

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???如今互聯網企業在土地市場上已經成為一股不可忽視的重要力量。

??“有的頭部互聯網公司持有的辦公樓面積,比很多房地產企業的持有面積大得多,只是他們不是開發商,大家不太關注而已?!?1月30日,一位地產業內人士說。

??10天前,上海市規劃和自然資源局網站顯示,上海楊浦區定海社區N090603單元一宗地成交,出讓面積5.26萬平方米,成交價65.41億元,競得人為漢海信息技術(上海)有限公司(下稱“漢海信息技術公司”)。

??天眼查信息顯示,漢海信息技術公司成立于2006年,現在法定代表人為張晶,注冊資本4.95億美元;該公司控股股東為DianPing (Hong Kong)Limited,其架構于點評公司(DianPing Holdings)下,背后即為港股上市互聯網公司美團(股票代碼:03690.HK)。

??與此次美團首次購置土地不同,許多頭部互聯網公司,如阿里巴巴、騰訊、京東等已在全國多地持有物業資產。

??一位北京土地市場資深人士告訴中國房地產報記者,頭部互聯網公司資金實力雄厚,拿地一方面是用于辦公以及員工??;另一方面,也可分散投資,商辦類的資產可以用來抵押融資;地方政府招商,期待高科技企業帶去稅收、就業和消費,提升城市整體實力。

??財經評論員譚浩俊認為,互聯網企業在經過多年的發展后,頗具規模,有的上市企業在資金實力相對充沛的情況下,也需要有一塊相對固定的地方去發展。一些互聯網企業租房的代價也很高,索性自己拿地建房自持物業。此外,在地方投資一些土地和房產,公司也可以享受到地方政府給予的優惠政策。

??互聯網公司上市或融資后

??熱衷自購物業

??作為一家創立于2010年,市值達1.8萬億港元的互聯網企業,11月20日斥巨資在上海拿地,是美團首次購置如此規模的不動產。

??快速擴張,是移動互聯時代創業公司的共同特點,而美團是其中的典型代表。員工數量的變化也最能說明問題,公開信息顯示,2014年底,美團的員工人數為8000人,到了2015年底,員工人數已經超過2萬人。

??而在此期間,美團都在租房創業。它的租賃的辦公地分散在北京的恒電大廈、科創大廈、到旁邊的奔馳大廈、施耐德大樓等多處寫字樓,面積超過30萬平方米。

??從美團在北京望京區域租賃的辦公樓來看,如眾運大廈、望京科技園、啟明大廈、數碼港大廈等,美團更傾向于租賃租金相對便宜的產業園或者乙級寫字樓,這也是眾多成長型互聯網企業的特點。

??今年11月2日,作為“抖音”等短視頻應用的母公司,字節跳動正式啟用位于北京市海淀區的方恒時尚中心作為一處辦公地點,一個數千人規模的團隊正式入駐。

??自2012年創立以來,字節跳動與上述美團一樣,在北京長期沒有自有辦公樓。其北京總部位于中航廣場,各大辦公樓則分散在海淀區北三環和北四環附近,包括知春路、中關村和五道口等地,約三十處,均為租賃性質。

??為此,字節跳動各業務團隊經常搬家,內部員工一度自嘲這是“不怕搬家”的始終創業文化。

??更早一些,2015年,小米CEO雷軍曾在微博發布消息。他說,小米在北京創業五年,像北漂,首先是銀谷大廈,接著是卷石大廈、宏源大廈,再搬到五彩城大廈,又租了五彩城周圍四棟樓,幾乎一年搬一次。即便如此,小米搬家的速度也趕不上公司規模的不斷擴張。

??直到2015年7月22日,小米自有的科技園開始動工建設,地點位于北京市海淀區,占地總面積為22萬平方米,一共修建8棟辦公樓,投入金額約20億元。

??環業投資中國區首席經濟學家柏文喜認為,互聯網公司本身具有輕資產的屬性,尤其在創業初期現金流匱乏的情況下,基本上都是租房辦公的。但是在這些互聯網公司獲得大量融資或者上市融資以后,資金相對寬松,再加上業務擴展和人員增長非???,自用辦公場地需求就非常強烈。

??他表示,由于一二線城市的房地產價值長期呈單邊上漲趨勢,企業在現金流允許的情況下購置自用物業或者買地自建物業。除了方便自用以外,無論從提升企業形象、內部管理效率還是獲取資產增值收益方面都是非常有益的,這恐怕是解決了資金瓶頸的互聯網企業熱衷于買樓和自建物業的綜合考量。

??定向出讓附加優惠政策

??嘗到拿地“甜頭”

??從整個土地的出讓過程來看,美團拿的這塊地,很有定向出讓的意味。

??今年9月29日,上海市楊浦區人民政府與美團就上??偛炕嘏e行了簽約儀式,美團上??偛炕貙⒙鋺魲钇譃I江。

??美團集團創始人、董事長兼首席執行官王興當時表示,將以此次簽約為契機推動公司業務快速深度落地,吸引更多優秀人才在滬創新創業。

??雙方簽約后不久,10月26日,上海土地市場便掛出一宗商辦地塊。地塊的辦公部分定位為企業總部型辦公樓,要求引進互聯網在線新經濟產業領域的國際性、全國性和大區域性知名企業設立的總部。出讓條件簡直是為美團量身定做。

??地塊正式出讓前一周,11月13日,漢海信息技術公司的工商信息也做了4項變更,最關鍵的是“住所”一項由上海長寧區變更至上海市楊浦區杭州路741號6幢168室,注冊資本從1.95億美元增至4.95億。

??美團拿地的經過并非個例。今年10月28日,小米以底價5.31億元拿下后??偛炕匾蛔谏虡I用地T107-0092,該地塊位于南山后海中心區。據稱,小米將在該地塊設立小米集團國際總部,并建設國際總部大廈。

??這塊土地在掛牌時,要求的準入行業為A0610智能手機、移動電視等新一代移動終端設備。當時有消息稱,這塊土地在拍賣前,就已經被小米集團鎖定。

??今年6月24日,深圳市人民政府就與小米通訊技術有限公司舉行了總部經濟發展合作協議簽約儀式,小米集團預計將在深圳投資77.6億元。

??為了引入發展迅猛的互聯網企業在當地落地,很多地方政府會從投資、稅收、就業、土地供應等方面進行綜合性優惠與支持,而土地資源往往是政府招商引資最有效的抓手之一,因此地方政府在對這類企業進行土地出讓時往往會量身定制出讓條件,也就幾乎是“定向出讓”了,而且在地價上也會進行或明或暗的力度極大的優惠和減免,柏文喜告訴記者。

??優淘城總裁薛建雄認為,對互聯網企業來說,不管在哪里都是要交稅的,而現在中國幾乎所有園區都有退稅政策,在中國很多地方,政府會以園區購買企業服務的名義退還企業繳納稅費的20%-30%。企業方面會認為哪里退稅多,就把企業總部定在哪里。

??從政府稅收的角度來看,企業在當地買地建樓后,稅只能交給土地所在的地方政府,這也是地方政府定向出讓土地的原因,雙方以此形成了利益互換,薛建雄認為。

??瞄準地方產業升級需求

??與地方政府“一拍即合”

??在上海拿下地塊后,美團對媒體回應時稱,該地塊將用于建設新上??偛炕?,加快人工智能等新一代信息技術的研發整合,積極布局文旅、移動出行、金融科技等創新業務。

??今年4月13日,上海市經信委發布了《上海市促進在線新經濟發展行動方案(2020—2022年)》,將聚焦三大類12個領域重點布局,用3年時間打造在線新經濟發展高地。

??除了美團,作為在線新經濟代表,阿里巴巴集團旗下的新零售平臺盒馬總部也于今年4月落戶浦東并摘地。同時,作為一線城市,上海還明確喊出“好項目不缺地、好產業不缺空間”的口號廣發英雄帖。

??實際上,不止在一線城市,以武漢、成都為代表的二線城市,也在近年頻頻向互聯網企業拋出橄欖枝。

??以武漢為例,2015年,武漢市東湖高新區成立了全國第一個“互聯網+辦公室”;2019年1月,武漢第四屆光谷“互聯網+”創新發展論壇的主題就是“新物種與第二總部”。武漢光谷被視為未來可以和美國硅谷相媲美的產業高地。

??2017年6月29日,小米科技與武漢市簽署戰略合作框架協議后,確定在東湖高新區投資建設小米、金山、順為武漢總部。8月30日,小米競得P(2018)073地塊,預計在當年內就將動工建設小米武漢總部大樓。

??根據公開報道,在小米之后,今日頭條、360、曠視科技、科大訊飛、小紅書、美菜網、流利說等明星互聯網公司,紛紛在武漢建立了第二總部或地方分部。

??幾乎在同一時間,2017年6月,羅永浩錘子科技在成都成立新公司,隨后“成都市政府基金6億元領投錘子科技”的消息不脛而走,緊接著,羅永浩就將錘子科技的總部從北京搬到了成都。

??柏文喜認為,以互聯網企業為代表的“新經濟”企業,在創業成功以后往往發展速度十分迅猛,企業規模常常指數形式進行擴張。無論是在GDP,還是就業和稅收的貢獻等方面的影響力,都是有目共睹的。另外對于改善、提升和優化當地的產業結構和推動產業升級都具有較強的“鯰魚效應”和催化劑效應,因此這些企業成為了地方政府招商和引進的重要目標。

??“在經濟發展面臨國內外雙重壓力之下,地方政府也在尋找恰當的經濟轉型機會,特別是數字經濟和所謂的新經濟企業成為他們的目標。在這種情況下,若互聯網企業愿意入戶某些地方,地方政府是愿意拿出一些優惠政策來幫助互聯網企業落戶的,雙方一拍即合?!?譚浩俊分析。

??但到底這些互聯網企業能夠給地方帶來什么樣的增量?譚浩俊認為,目前很難說,還有待進一步觀察。

??有觀點認為,2017年,成都市的6億元資金讓錘子科技續命成功,正是為了拿到這筆融資,羅永浩才遠赴成都。

??不過到2018年10月,有媒體探訪錘子科技約2000平方米的成都總部時發現,上班日期間,辦公樓內僅出現為數不多的員工,大量辦公桌椅已處于空置狀態。

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