地價漲幅全國“第一”,三線城市宜賓為什么“能”

李燕星2020-12-01 10:43:15來源:中房報

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??出人意料。宜賓地價漲幅居然沖到了全國三線城市的首位。

??自然資源部11月13日發布中國國土勘測規劃院與城市地價動態監測組編制的《2020 年第三季度全國主要城市地價監測報告》顯示,在“2020年第三季度三線城市綜合、住宅地價增速最高、最低值”數據統計中,宜賓綜合地價環比增速為全國最高:3.83%;宜賓住宅地價環比增速為全國最高:4.83%;宜賓住宅地價同比增速也是全國最高:15.64%。

??“三個最高”是什么概念?今年第三季度,三線城市綜合地價環比增速是0.38%,住宅地價環比增速是0.7%,住宅地價同比增速是2.98%。相比之下,宜賓三項對應指標數字較均值高出很多。在自然資源部按季度發布的《全國主要城市地價監測報告》中,住宅地價環比超過3%便會被重點提及,宜賓住宅地價環比增速已然超過3%。

??三個增幅指標沖至全國第一的另一側,宜賓這座城市的其他指標也正在暗自發生變化,其中無論在地價還是房價數據中,一種“兩極分化”的現象在過去一段時間里接踵而至。

??地價上行,房價下行

??地價上行、房價下行,是宜賓房地產市場今年以來呈現出的特有現象。

??記者根據宜賓市自然資源和規劃局的統計數據綜合計算發現,宜賓2019年第三季度的居住用地平均地價是7420元/平方米,2020年第二季度的居住用地平均地價是8369元/平方米,到了今年第三季度,這個數字進一步上升至9645元/平方米。

??按照這三組數據計算,宜賓居住用地均價同比與環比增長較《全國地價監測報告》中的數據還要高。

??對此情況,宜賓國土部門人士告訴記者,“這應該是拆遷成本上升和地域經濟發展綜合因素造成,近年來宜賓基礎設施建設逐漸完備,高鐵通車和在建交通也帶來城市發展利好?!?/p>

??但整體來看,宜賓近一年來的房價卻出現逆勢下行。新房平均價格從2019年12月的7577元/平方米一直下降至今年11月的7006元/平方米,下跌6.7%;二手房平均價格也從2019年12月的7332元/平方米持續下降至今年8月的7031元/平方米,隨后又小幅提升至11月的7089元/平方米。

??可以解釋這一現象的一組數據是,今年以來,宜賓已經成功拍賣10多宗商住用地,加上此前入市的土地,目前主城已有50多家樓盤在售、15家純新盤亟待入市,待售房源已超8萬套。若是近期再有大規模土地入市,待售量會更大。

??不過,在近幾年炙手可熱的敘州區和臨港經開區,新房價格已經基本邁入“萬元”時代,如:位于敘州區大地坡南二路的麗雅龍汐臺在售均價1.3萬元/平方米,位于敘州區酒都路北段的華僑城三江口CBD在售均價1.3萬元/平方米,位于敘州區獅子巖路的陽光城瓏山悅在售均價1.24萬元/平方米;位于臨港經開區長江橋頭北側的領地觀江府在售均價1.1萬元/平方米,同樣位于臨港經開區的麗雅桃源谷在售均價1.1萬元/平方米。

??宜賓市在敘州區的供地面積也較其他區域要高。宜賓市自然資源和規劃局最新發布的《宜賓市中心城區2020年度國有建設用地供應計劃表》顯示,2020年宜賓全市供應住宅用地總計6409畝。其中,臨港經開區1996畝、翠屏區1781畝、敘州區2130畝、南溪區502畝。

??搶拍與流拍并存

??地價增長的背后,宜賓土地市場也出現明顯分化。

??從宜賓市自然資源和規劃局統計的土地成交數據看,今年第二季度宜賓居住用地競拍火熱,這種火熱到了第三季度則出現明顯降溫。

??宜賓2020第二季度土地成交數據顯示,第二季度成交了3宗居住用地以及一宗居住商業用地。

??尤其今年6月29日的土地拍賣引發了激烈競爭。當天上午10點,宜賓公開拍賣南部新區北區BQ31-01、BQ31-02地塊使用權,現場共6家競買人持牌入場,分別是9號麗雅、11號魯能、66號鼎仁、77號碧桂園、78號藍光、88號鴻山。經過十幾輪競拍,地塊價格從8970元/平方米上升至14000元/平方米,被宜賓魯能開發(集團)有限公司摘得。

??14000元/平方米的土地成交均價也成為宜賓第二季度和第三季度以來的最高成交紀錄。位于翠屏區岷江新區起步區南部片區一宗地塊在第二季度被成都金科房地產開發有限公司以8139元/平方米拿下;翠屏區岷江新區起步區南部片區另一宗地塊被宜賓銀泰商業管理有限公司和宜賓譽庭企業管理有限公司以7939元/平方米聯合拿下。

??到了第三季度,宜賓推出的土地數量只增不減。宜賓2020第三季度土地成交數據顯示,第三季度共推出4宗純居住用地和2宗居住商業用地。

??其中,宜賓敘州區南門橋片區一宗25畝的袖珍地塊,因配建要求少、周邊配套好、起拍地價相對較低,現場引來了8號領地、9號敘樂、28號金科、55號遠達、66號正黃、77號優品道、89號遂寧弘庫商貿7家企業參拍,最后經過97輪報價,被宜賓敘樂房地產開發有限公司以12000元/平方米拿下,溢價率34%。

??但即便97輪競拍出來的成交均價,也未能達到第二季度14000元/平方米的高峰。

??更重要的是,宜賓第三季度出讓的6宗純居住用地或者涉居住用地中,三分之二出現流拍。一宗是位于敘州區南部新區13.59萬平方米的地塊,一宗是位于敘州區南部新區6.96萬平方米地塊,一宗是位于敘州區南部新區1.83萬平方米的地塊,還有一宗是位于翠屏區天柏組團黃桷莊單元11.25萬平方米的地塊。

??截至今年10月底,宜賓主城已有1724畝商住用地成功拍賣,相較去年同期也減少了1021畝左右。但總體來看,宜賓目前住宅用地供地實況距離6409畝的計劃,還差出一大截。那么,今年最后一個月,宜賓土地拍賣市場會不會迎來一場更激烈的競拍?答案還需等待。

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