廣州土地收入再登全國前三 房價出現新想象空間

江小亭2020-11-30 12:03:10來源:中國房地產網

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??廣州土地收入再次進入全國前三。

??近日,據中原地產研究中心數據顯示,截至11月23日,50個大城市累計賣地已超3.51萬億元,同比上漲18.3%,全國累計超過28個城市賣地超500億元,均刷新歷史紀錄。其中廣州以約2056億元出讓總額位列全國第三,僅次于上海與杭州,合計可規劃建筑面積約3305萬平方米,同比上漲14.5%。

??全年來看,疫情雖然讓全國經歷了一段短暫休整階段,但廣州土地市場回溫迅速,從4月開始土地供應便打開閘門。

??今年5月18日,更被稱為廣州“史詩級”賣地的一天,當天共有10宗地塊出讓,僅起拍價便達230億元,其中不乏數宗熱門地塊,一時間吸引各方關注,結果卻因圍觀人數過多,直接導致土拍系統崩潰,最后當天僅居住用地成交金額便達236億元。

??土地市場熱除了有一線城市光環加持及房價有想像空間外,也有政府的發展意愿。

??實際上,不僅是廣州,今年以來,包括深圳在內的熱點城市土地出讓都有明顯增加,很多都是創下近10年來的一個高峰。

??不過,面對土地收入上漲過快情況,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,各地后續還需積極穩地價,防范地價泡沫擴大,傳導到樓市。

??土地收入再進全國前三

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??今年來看,土地收入總體保持穩健上漲,雖然疫情讓全國經歷了一段短暫休整階段,但廣州土地市場回溫迅速,從4月開始土地供應便打開閘門。

??這主要得益于廣州政府對于土地出讓比較支持,近年來也在不斷增加供地。僅從宅地來看,據克而瑞監測,自2016年起廣州宅地供應與成交便總體呈現逐年遞增趨勢。

??具體來看供地情況,主要還是契合“東進南拓”發展規劃。

??如廣州市中心區域外圍板塊迎來了集中性供地,尤其是交通利好逐漸顯現下的南沙與增城兩區,僅今年來看在過去10個月內,在廣州成功出讓商住地69宗中,增城、南沙分別以15宗和12宗遙遙領先。

??此外,今年來看,地塊稀缺、地價高企的市中心區域,供應情況同樣也有所改善,6個中心區均有宅地出讓,包括庫存嚴重告急的天河與越秀區。以越秀區為例,今年之前已連續4年屬于零出讓狀態。

??對于土地收入增加及土地市場火熱,深圳房地產研究中心高級研究員李宇嘉認為主要原因有兩方面:

??一是疫情后,為擴大內需,貨幣政策寬松等使得整個社會資金面比較寬裕,不少資金流進房地產市場,購銷兩旺,樓市開始出現明顯反彈,與此同時,開發商拿地也更加積極;

??二是政府調控姿態也有相應轉變,從過去需求端抑制轉向了供給端調控,也就是說通過大規模供應應對需求反彈與擴張。

??“加大供應無疑是維持樓市穩健最直接方式,無論是深圳還是東莞,供需矛盾擴大均是房價不理性上漲關鍵,在兩城接連發布限購新政之后,加大供應、推動城市更新成為了當地政府核心任務?!崩钣罴伪硎?。

??“規模房企”也搶灘廣州

??土地市場的火熱也吸引著眾多房企前來搶地。

??據克而瑞數據,目前廣州區域已容納超百家房企入駐,在政府積極供地背景下,除本土房企外,同樣吸引一批批過江龍房企搶灘。僅今年來看,便有包括旭輝、中建地產、華夏幸福、瀚宇集團、和健集團、升龍集團、港龍中國等十余家全新面孔入駐。

??相較于供地少、競爭激烈的市區,外圍板塊是“過江龍”的一大進軍戰術,今年首進的新面孔便主要集中在南沙、增城、花都、番禹等區。

??同時,熱度漸起的外圍區域同樣成為本土品牌房企擴充土儲選擇。

??以番禺為例,今年區域內共出讓6宗商住地,均為本土企業斬獲,其中越秀地產一家便拿走3宗。據不完全統計,越秀地產旗下目前合計有6宗宅地尚待開發,也成為目前廣州房企土儲宗數最多的一位。

??方圓、奧園等本土房企同樣積極參與土拍,土儲規模不容小覷。

??截至目前,土拍成績最亮眼當屬央企保利發展,作為常年摘下廣州樓市銷售魁首,其今年已拿下8宗宅地,涉及6個區,其于10月競得的海珠新港東路地塊、琶洲首宗江景宅地更是成為“王炸”產品,目前周邊新房均價9萬元/平方米。保利發展廣州土儲面積約30.57萬平方米,建面總量達70.84萬平方米,旗下合計有5宗宅地尚待開發。

??與此同時,區域高價地塊也開始頻頻拍出。今年8月,山東魯能與深業置地分別以搖號形式拿下南沙灣以及橫瀝島尖地塊,折合樓面價高達1.9萬元/平方米,也是板塊樓面地價前二。

??中原地產首席分析師張大偉曾表示,疫情下,部分房企判斷市場會快速企穩,會有刺激樓市政策出臺,因此拿地積極性會明顯提高,導致5-10月整體行情持續升溫。隨著行情升溫,部分板塊“量價齊漲”下,市場信心同樣賦予了房企繼續大手筆拿地。

??整體來看,無論是“地頭蛇”還是帶著新鮮血液而來的“過江龍”,規模房企在廣州的優勢依然明顯。

??成交均價破3萬元/平方米背后

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??市場情況也確實如此。

??相較于深圳規劃兌現周期快、財稅政策傾斜、強購買力,所導致的房價猛烈上漲勢頭,包括與今年以來“鼓足干勁”的東莞樓市相比,廣州的底蘊與城市性格讓樓市整體發展更加平穩,城市房價也顯示出溫和的一面。

??廣州基本面穩定離不開另一主要因素,即長期保持較為平衡的供需關系。

??據相關數據統計,從2009年開始,廣州每年新增住宅供應量都在7.7萬套以上,高位年可達10萬套;全市最近10年供求比最低也有0.7,2020年是1.15。

??與“打新”難度高的深圳相比,購房者有著相對充裕的選擇,加上城市發展周期長,范圍內的二手房體量同樣龐大。

??不過,基本面穩定,但在外圍市場影響下,不同區域市場表現開始分化,部分板塊熱度明顯,拉動全市均價上漲。

??據相關研究機構統計,廣州住宅10月成交均價30941元/平方米,環比9月上漲10.4%;越秀區85656元/平方米最高,仩從化最低仍在“1字頭”。其中海珠、增城、南沙等區域以同比漲幅超40%成績表現亮眼。

??就在剛剛過去的10月,海珠區便連續出讓了兩宗高價地,其中琶洲首宗江景宅地更是拍出5.1萬元/平方米高價,躋身廣州樓面地價TOP3。

??海珠作為廣州最為成熟的中心城區,土地資源異常緊張。據克而瑞數據統計,近3年,海珠僅成交3宗涉宅地塊,其中兩宗便為上月出讓。稀缺性無疑賦予地塊更高價值,也給海珠區房價上漲保留了些許想象空間。

??但勢頭突出的南沙、增城、黃埔等區域卻有著其他上漲誘因。

??繼深圳、東莞相繼限購后,購房條件相對寬松的上述區域成為不少莞深購買力釋放的缺口,以南沙為例,這個頭頂廣州唯一城市副中心光環、加持國家新區+自貿區重磅武器區域,在今年夏天出乎意料的火了一把。

??“想買房把家人接來深圳,沒想到新政后我得3年后才有購房資格;剛準備去東莞買,東莞的調控也瞬間加碼,后來中介就開始給我推薦條件更加寬松的廣州南沙等周邊區域?!鄙钲谀迟彿空弑硎?。

??伴隨地鐵18號線工程推進(未來可直通深圳寶安的深中通道)、深江鐵路動工以及各類軌道交通、公路路網的鋪設建設,南沙與廣州中心區、中山、深圳的距離正在不斷縮進。相比于前海、橫琴房價,南沙仍處于低位。

??具有優勢的地緣加上概念炒作,南沙在繼莞深嚴政之后,成了兩城客戶的一大重點“攻陷區”,在外來力量支撐下,區域樓市迎來量價齊漲。

??但正如李宇嘉所表示說,今年廣州一級土地市場仍維持高位供應,會給市場傳遞一個供應有保證的信號;同樣,在供需關系主導下,對后面未來房價上漲也會形成一定程度壓制,穩定市場整體預期。

??“另外,土地出讓同樣是政府城市規劃重要環節,比如南沙、增城、黃埔、白云,這些區域都是廣州市重點打造的城市副中心、次中心、區域中心,隨著地塊入市,城區面貌會有一定程度改善,遠期來看,有利于整個廣州形成一個多點開花的新格局?!崩钣罴伪硎?。

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