地市入“冬”,環滬城市土拍熱度不減

丁祖昱2020-11-27 08:32:23來源:丁祖昱評樓市

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??轉眼2020年即將進入收官之月,多項指標顯示,全國土地市場已提前入“冬”。

??整體來看,自10月以來土地熱度在“三條紅線”影響下明顯降溫,溢價率僅有12.2%,創下二季度以來新低,11月,市場熱度依舊保持低位。

??實際上,聚焦到城市和企業,房企的投資需求并未減弱,部分城市土拍熱度不減。比如近日深圳上演了年內規模最大的一場土拍,8宗居住用地集中入市,總成交金額達到約340億元。接下來,深圳、上海等仍將有優質地塊入市。

??未來,房地產政策持續維穩的主基調下,供應端難再出現二季度那樣優質地塊集中供地潮,但部分環滬三四線城市迎來了一波集中紅利期,土地市場迅速升溫,房企競拍依然十分激烈。但高熱地塊競拍時,房企更應冷靜測算拿地成本,避免陷入盈利困境。

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??土拍溢價率已“三連降”

??10月,受國慶、中秋長假影響,全國土地成交量環比明顯下降,與此同時,由于熱點二線城市優質土地成交占比進一步下滑,10月平均地價環比下降3%,降至2421元/平方米。

??市場熱度有所降溫,10月份土地成交溢價率自8月新政出臺已經實現三連降,環比9月也下降2.4個百分點至12.2%,創下今年3月以來新低。究其原因,一方面熱點城市優質地塊供應明顯減少,另一方面“三條紅線”融資新規下,企業資金面明顯收緊,拍地積極性明顯回落。

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??從房企競拍熱度來看,10月份超百輪競拍地塊僅有20幅,自6月峰值之后已經連續5個月下滑,僅是6月百輪競拍地塊數量的三分之一。溢價率和高競拍輪次地塊數量變化保持一致,10月份反映土拍整體熱度的指標均明顯下滑。

??最新數據顯示,11月份市場熱度依舊保持低位,截止11月20日,超百輪競拍地塊僅15宗,但由于深圳、南通等城市優質地塊比重有所增加,預計全月整體市場熱度環比10月將小幅回升。

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??八成超百輪地塊位于長三角

??從高競拍地塊分布情況來看,10月和11月成交的35宗超百輪競拍地塊中,長三角城市超百輪競拍地塊合計28宗,占全國高競拍地塊總量的占比為八成,依然是房企競爭優質地塊的主戰場,不過較二、三季度的集中度有所下降;其余的7幅地塊分別位于深圳、廣州、武漢、西安、東莞和洛陽。

??具體城市而言,嘉興表現搶眼,超百輪地塊有6宗,占比達17%,房企競爭依然較為激烈。近期,嘉興熱點板塊推地頻率明顯提升,優質地塊分布遍布南湖、秀洲、海寧和平湖等區域,6宗高競拍地塊均以最高限價成交,實際溢價率均超30%。

??除嘉興之外,二、三季度表現相對突出的寧波、南通和臺州等城市高競拍地塊也較多,超百輪競拍地塊均為4宗。對比二、三季度,寧波地市熱度有所降溫,由于前期市場大熱、經歷過調控加碼后優質地塊占比明顯減少。

??而滬蘇通高鐵利好的之下的南通表現依舊突出,在“限房價、限馬甲”的調控之下,南通地市依然高熱不退。具體來看,以位于海門生態南城板塊的CR20026地塊為例,該地塊位于海門區重點打造的區域之一,競拍前就已有7輪報價,最終經過417輪競拍,被深耕海門的萬科以15.6億元的總價競得,成交樓面價13551元/平方米,溢價率高達80.77%。此外,龍湖也在近期拍下了通州高鐵新城核心地塊,成交樓面價高達10005元/平方米,溢價率高達20.78%,創下板塊成交樓面價新高。

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??八成地塊刷新單價“地王”

??聚焦10和11月高競拍輪數TOP15地塊,對比其樓板價與周邊同類地塊樓板價后發現,超八成地塊成交單價刷新了所在板塊的單價“天花板”。

??其中漲幅最大的地塊位于武漢,11月13日,武告字(2020年)19號江岸區二七濱江板塊純宅地出讓,地塊起始價43億元,起始樓面價20000元/平方米,土地資源極其稀缺,參與該地塊競爭的企業包括萬科、電建、華潤、平安、中海、大華、華發等,經過321輪競價,最終由華潤以總成交價65.7億斬獲,成交樓面價30558元/平方米,溢價率52.79%,成為武漢市單價地王,相較周邊同類型地塊樓板價增加128%;尤其值得注意的是,武漢之前的單價地王——碧桂園漢陽濱江P(2016)064號地塊的樓面價僅20017元/平方米,相比之下,地王樓板價漲幅高達52.66%。

??漲幅第二的地塊位于嘉興的秀水區,地塊起始樓面價約5143元/平方米,最終經過526輪競拍,由嘉興秀拓置業以最高限價7712元/平方米+競配建面積2100平方米競得,實際樓面價高達7878元/平方米,較奧山地塊樓板價高出68%,也創下了區域成交樓板價新高。漲幅居于第三、四位的同樣也位于嘉興,兩地塊地理位置隔路相鄰,位于高鐵新城光環籠罩之下的科技城南板塊,兩宗地塊均刷新當時板塊地價新高。

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??大部分地塊尚存盈利空間

??典型高熱地塊中,大部分地塊地價房價比低于70%,盈利問題不大。

??但值得注意的是,近期開工的滬蘇滬高鐵也引爆了湖州土地市場,其中,湖州2宗地塊競拍輪次均過百輪。其中,位于吳興區東部新城核心區的2020-30號地塊,經歷333輪競價,由濱江房產以總價11.59億元競得,溢價率71.4%,折合樓面價8748元/平方米。然而,在此之前東部新城的地塊成交樓面價從未突破過8000元/平方米,該地塊也成功創下了板塊最高紀錄。

??湖州當下土地市場高熱度背后的隱憂凸顯,經過測算,吳興區東部新城核心區的2020-30號地塊地價房價比達到了80%,房價地價差僅為2252元,連建安成本尚無法覆蓋,盈利比較困難。在類似火爆城市的熱門地塊,房企仍需要謹慎拿地,仔細測算拿地成本。

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??綜合各項指標,10月、11月中上旬土地市場較腰斬的9月進一步降溫,逐漸進入寒冬。

??全國土地供應質量有明顯的下降,尤其是一二線城市高單價、高輪次競拍、高溢價等現象的出現頻次將明顯下滑,盡管優質地塊供應減少,但具有規劃利好的近郊板塊仍可重點關注,在板塊供求符合投資預期的情況下,相比開發限制嚴格、土拍競爭激烈的稀缺優質地塊而言,或許反而能獲得更高的投資收益。

??10月以來,競拍比較激烈的地塊多位于嘉興、南通等熱點環滬三四線的熱點板塊,盡管這些地塊單價相對較低、總價小,資金壓力相對較小,但考慮到限房價因素的存在,房企仍需要仔細測算拿地成本,避免后期利潤空間或現金流不足的風險。

??需要警惕的是,在土地市場相對火爆的區域,房企一定要秉持“越火爆、越冷靜”的態度去拿地,超預期的地塊切勿盲目爭搶,畢竟拿地的主要目的是實現盈利,地價過高、壓縮未來利潤空間的土地要謹慎選擇,避免出現盈利困難的窘境。






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