誰在上海瘋狂拿地?上海超2000億元土地盛宴背后真相

付珊珊2020-11-25 09:12:42來源:中房報

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??上海土地市場盛宴依然在持續。

??先是疫情期間香港置地斥資310.5億元拿下上海徐匯濱江地塊,刷新了上海乃至內地“總價地王”成交紀錄,接著中海底價拿下上海虹口北外灘鉆石級地塊卻被爆出“圍標”,而此事結果還未塵埃落定,涉事地塊重新出讓,轉手便被央企招商蛇口收入囊中。

??土地市場的“熱鬧非凡”最終也顯示在數據上。

??11月初,中原地產研究中心發布了一份報告。報告中顯示,2020年前10個月,全國有超過22個城市土地出讓金累計超過500億元,創下歷史紀錄。其中,上海、杭州土地出讓金收入累計已超過2000億元;尤其是上海的土地出讓金最高,達到2500億元。

??上海中原地產市場分析師盧文曦認為,上海土地收入之所以這么高有兩方面因素:一是土地供應量相比去年高;二是上海今年土地出讓方式有了變化,地塊不僅優質,且沒有15%自持要求,最終導致土地出讓總價推高。

??供應量增加 出讓結構調整

??疫情曾讓房地產行業進入短暫停滯狀態,但相比銷售市場滯后,土地市場率先回暖。全國土地市場中,上海土地市場表現尤為突出。

??首先,從供應量上來看,同策咨詢研究院數據顯示,2020年1-10月上海土地累計成交面積約3000萬平方米(占地面積1568萬平方米),去年上海同期的土地供應量遠達不到今年的水平。

??除了供應量,上海今年宅地供應結構相比過去也有明顯變化。

??同策研究院資深分析師王豐表示,從2017年開始,上海宅地供應結構中,租賃住宅用地比例較高,擠占了傳統宅地出讓空間,致使過去3年土地財政收入有所下降。

??今年以來,上海推地結構中,帶有住宅性質的土地占了較大比例。根據上海中原統計數據顯示,截至11月20日,上海共出讓土地178幅,其中帶住宅的(包括租賃用地)土地出讓數量為105塊,占總出讓量的近60%。

??在所有已經成交的土地中,成交總價最高的3宗帶住宅性質的土地分別位于徐匯區、楊浦區和閔行區,分別被香港置地、金隅集團和華發集團以310.5億元、69.2億元和64.35億元拿下。

??此外,除了推地量大,今年上海推出的地塊較為質優,其中市中心地塊出讓量明顯增多,過去為了抬高拿地門檻,上海住宅地塊一般都會要求配有15%自持,梳理今年出讓的土地可以明顯看出,15%自持這一要求基本都被取消了。

??在王豐看來,今年受疫情沖擊,上海經濟也面臨較大的下行壓力,稅收下降亦是大概率事件,需要通過土地財政來支撐政府收入,因此政府也獻出很大誠意,推出的地塊不僅優質而且沒有自持要求。

??“可能是疫情影響,很多以往政府不太舍得推的地塊今年都推出來了,比如黃浦區、虹口區、徐匯區這些核心地區的土地。這些土地本身價格比較高,所以整個土地市場出讓總價也就高?!北R文曦表示,如果市場恢復正常情況,可能明年這種優勢地塊就慢慢取消了。

??雖然今年上海推出的優質宅地較多,但從溢價率上來看,上海土地價格也控制在較為合理范圍。

??中原地產研究中心數據顯示,在今年上海成交178幅地塊中,共有120塊土地是底價成交,即溢價率為零。溢價率超過50%的居住用地僅有兩幅,分別被上海同潤投資(集團)有限公司和萬達地產集團斬獲。

??外來房企拿地“狂歡”

??超2500億元土地成交金額,是誰在上海瘋狂買地?

??這些企業中,仍然以國企央企為主力,但不同的是,上海本土國企優勢不明顯,外來企業今年在上海斬獲頗多。

??以華發股份為例,去年其在上海拿地總金額僅43億元,今年前10月其拿地金額就已經超過110億元,僅次于香港置地(310.5億元)。

??這類企業過去幾年由于上海地價攀升,在公開市場拿地有一定壓力,但今年由于疫情因素,對于其而言反而是拿地窗口期,華發股份也趁機在上海補倉。

??與之類似的還有融信集團。融信集團早將總部搬至上海,但隨著其在上海項目逐漸去化完畢,其在上海存貨已不多。

??對于今年在上海補倉行為,融信集團相關人士表示,是在深耕長三角戰略指導下而進行的審慎拿地策略。

??在盧文曦看來,今年政府推了很多優質地塊,對房企而言是較好拿地窗口期。

??“去年拿地多了,今年拿地少是很正常的。尤其今年又比較特殊,很多地方需要用錢,所以現在房企強調快速銷售回籠資金,拿地方面是有余力才去拿?!北R文曦表示,今年上半年上海土地市場一個有意思的現象是,規模千億左右的房企相對進行土地儲備的意愿更強烈。

??中海地產今年在上海拿地金額和排名均有所退步,原因可能與年初“圍標”事件有關。雖然該事件最終并未定性,但或多或少對中海在上海拿地表現有所影響。

??此外,也有市場人士對中國房地產報記者表示,有些房企拿地減少或許也與今年出臺的融資監管“三道紅線”約束相關。

??土地市場熱火朝天,但上海樓市成交價格一直相對平穩,成交情況分化較為嚴重。一般而言,市中心項目或者區位較好項目大多需要“搖號”陪跑,遠郊項目去化則較為艱難。

??在王豐看來,上海樓市住宅供應量將在2021年繼續增加,考慮到2020年上半年住宅需求基本釋放,將加劇2021年上海市場供大于求局面,尤其是2020年年底需求端未完全恢復的情況下,房企為了年終業績目標,勢必通過降價或平價跑量提前透支市場需求,其預計從2021年第四季度開始,上海住宅市場需求將出現實質性上升;2021年,上海房價仍將處于價格調整周期內。

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