年內成交高價地遭遇盈利難題,近三成地房比超75%

丁祖昱2020-11-13 09:07:20來源:丁祖昱評樓市

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??上半年土地市場在疫情之下逆勢升溫,尤其是4月以來,疫情緩解之后土地市場熱情高漲,高價地更是層出不窮,熱點城市更是“地王”頻出。

??二季度以來,全國樓面價TOP50地塊月度成交分布來看,4月達到峰值為12幅,受“三條紅線”政策和優質地塊減少的影響,9月份高價地數量創下二季度以來新低,僅有3幅。從城市分布來看,TOP50高價地均位于京滬廣深、廈寧杭甬八個一線和新一線城市,其中長三角占比達6成。

??根據CRIC最新數據測算,近半年來成交的高價地整體盈利預期堪憂,樓面價TOP50中近半數或面臨虧損,超三成高價地地房比超75%。

??未來兩個月仍是城市推地高峰期,供應將明顯放量,但在“緊融資”“寬供應”“限地價”一系列調控組合拳下,土地市場將延續“降溫”趨勢。

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??“三條紅線”后高價地數量銳減

??就樓板價TOP50地塊月度成交分布來看,在4月達到12幅的高峰值之后,5、6月高地價數量逐漸減少。

??7月份高價地數量稍有增加,但受“三條紅線”政策和優質地塊減少的影響,房企拍地積極性降低,9月份高價地數量創下二季度以來新低,僅有3幅。

??10月優質地塊扎堆入市下,高價地成交數量有所回升,以上海、廣州最為典型,10月份靜安、楊浦、浦東北蔡等內中環區域均有優質宅地出讓,起拍樓板價均超4萬元/平方米。宅地供應向來稀缺的廣州中心城區海珠區也在10月成交了2幅優質宅地,成交樓板價均在3萬元/平方米以上。

圖:二季度以來樓板價TOP50地塊按月分布情況(單位:幅)

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注:時間范圍為2020年4月1日-10月31日。

數據來源:CRIC

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??樓面價TOP50高價地集中于8城

??聚焦至城市分布情況,二季度以來成交的TOP50高價地均位于京滬廣深、廈寧杭甬八個一線和新一線城市。其中,上海高價地數量遙遙領先,多達17幅,其次是北京,也達到了10幅,杭州、南京、廣州、廈門四城也有4幅及以上,寧波和深圳高價地數量相對較少,僅有1、2幅。

??TOP50高價地中,長三角區域數量合計30幅,占到全國的六成。

??主要是由于長三角地區產業、經濟發達,購房需求旺盛,居民購買力較強,商品住宅銷售價格在全國處于領先水平,地價水平也處于高位,高價地數量占比較高。典型如上海,二季度以來虹口北外灘、楊浦東外灘等熱點板塊均有稀缺優質地塊出讓,北外灘、東外灘地塊更是相繼刷新年內全國單價地王。

圖:二季度以來成交的TOP50高價地城市分布情況(單位:幅)

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數據來源:CRIC

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??九成高價地地價上揚

??高價地價格變動情況來看,將二季度以來成交的樓板價TOP50地塊的樓板價與其周邊近期同類地塊樓板價對比,超九成高價地樓板價較之前均有上漲,八成地塊樓板價漲幅超過10%,漲幅較高的多位于京、滬供地稀缺的核心板塊。

??TOP50高價地中,僅有3幅地樓板價較周邊同類地塊價格下降,降幅均在20%以內。

??具體來看,三幅地均位于京、滬遠郊區,由于配套不及中心城區核心板塊,因此房企競拍積極度相對較低,典型如北京大興西紅門鎮B1-05-(3)地塊,雖然被首開+龍湖以37.4億元競得,但溢價率僅有3.03%,樓面價約39505元/平方米,較2018年底中鐵競得的豐臺區花鄉白盆窯村地塊樓板價44138元/平方米的價格下降了10%。

表:典型高價地較其周邊同類地塊價格變動情況(元/平方米)

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數據來源:CRIC

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??超三成地房比大于75%

??根據CRIC最新數據進行測算,樓板價TOP50中半數面臨虧損。

??以象征房企盈利空間的房地差指標來看,樓面價TOP50地塊中,低于15000元/平方米的地塊有12幅,占比超過兩成,這類地塊剔除建安成本、財務成本、營銷成本,企業大概率面臨入不敷出。而用地房比指標測算,地方比大于75%的地王有16幅,占比超過三成,盈利壓力過大,虧損的風險較高。

??典型如綠城摘得的寧波鄞州區JD07-05-08(明樓地段)地王項目,該地塊樓板價達到32520元/平方米,而周邊在售的建邦·璟譽府均價為35000元/平方米,地房比高達93%,房地差僅有2480元/平方米。

??與上述項目類似的還有建發在南京拿下的河西NO.2020G03地塊,樓板價為35333元/平方米,而周邊在售的魚嘴潤府均價為39600元/平方米,按照這一售價,地房比高達89%,房地差也僅有4000余元/平方米,剔除建安、財務、營銷成本,盈利空間遭擠壓。

??總體來看,近半年來成交的高價地整體盈利預期堪憂,其中超三成高價地盈利壓力非常大。這些地塊地價漲幅比較突出,盲目的追高提升了成本壓力。

表:二季度以來典型或將嚴重虧損的高價地(億元、元/m2)

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數據來源:CRIC

??盡管整體盈利預期堪憂,但依然有少部分高價地盈利預期頗豐。

??典型如龍光在5月初拿下的廣州白云區黃石街江夏村地塊,折合樓面價為43144元/平方米,其周邊在售的首開龍湖·天奕銷售均價約為8.5萬元/平方米,參考這一價格來看,地房比僅有51%,房地差超4萬元/平方米,有較大的盈利空間。

??考慮到接下來兩個月是城市推地高峰期,雖然接下來的供應將會顯著增加,但在“緊融資”“寬供應”“限地價”一系列調控組合拳下,土地市場將延續“降溫”的趨勢,并且近期優質地塊供應占比減少的趨勢越發顯現,優質集中供地潮已經退去,建議年末緊抓廣州、深圳等優質地塊拿地機遇。

??預計高熱地塊數量將進一步減少,并進一步向深圳、廣州等少數熱點城市集中。對于財務指標健康、現金流充裕的規模房企來說,在土拍熱度進一步回落的情況下,將迎來優質土儲補倉的時機。

??值得注意的是,優質地塊將備受房企推崇,地價再被追高的可能性極大,建議房企要仔細測算拿地成本,避免遭遇后期利潤空間或現金流不足的風險。

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