區域格局重塑 上海土拍市場洼地補漲

2020-11-12 08:51:35來源:東地產財經周刊

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??今年下半年以來,上海土拍市場一反常態,呈現出近幾年難得一見的火熱局面。純住宅地塊的出讓,更是多次上演數家房企圍獵一幅地塊的場景,土拍溢價率亦逐漸走高,不少地塊樓板價已經脫離環線的限制,上海的房價劃分標準似乎面臨著被改寫的局面。

??楊浦宅地拍出高價

??10月29日,楊浦區定海社區D1-5 地塊(定海路街道152街坊)以競價招標方式出讓。這幅住宅用地東至愛國路,南至順平路,西至D1-4地塊,北至周家嘴路,出讓面積12125.5平方米,容積率2.5,地塊起始價187946萬元。

??最終,融創中國聯合上海城建,用合資公司上海瑞釧置業有限公司以總價21.46億元競得該地塊,溢價率為14.20%,成交樓板價為70808元/平方米。

??值得一提的是,就在地塊東南側,7月9日,龍光經過77輪競價,以總價238180萬元競得楊浦區定海社區D5-1地塊,樓面價65441元/平方米。

??相隔3個多月的時間,楊浦定海社區的宅地樓板價就提升了8.2%。

??單從樓面地價推算,這兩幅地塊之上所開發的樓盤,大概率都是10萬+的項目,而從地理位置來看,兩幅地塊都是內中環地塊。

??外圍板塊頻現高溢價

??除了上述市區宅地,上海相對外圍的宅地樓板價也不斷走高,逐漸脫離環線的限制。

??浦東新區唐鎮鎮北社區PDP0-0404單元D-04-06地塊,在經歷230余輪的大戰后,被華僑城以50.01億元收入囊中,4.4萬元/平方米的樓板價,也讓該地塊成為唐鎮新“地王”;奉賢區奉賢新城12單元02A-09A區域地塊,被上海建都房地產開發有限公司以11.8億元總價競得,成交樓板價22578元/平方米,溢價率29%,創近3年來新高;華發經過162輪競價,以64.35億元的總價斬獲閔行顓橋宅地,成交樓板價40558元/平方米,溢價率46.41%;旭輝融信聯合體以45.23億元的總價競得閔行區七寶鎮的古美北社區S110501單元27-01地塊溢價率40.55%,成交樓板價為54814元/平方米。

??此外,臨港板塊在今年也成為上海土拍市場的焦點。單六月份,臨港就有4幅普通商品住房用地和4幅商住用地入市,且今年溢價率最高的宅地就位于臨港,溢價率為53.13%。

??房價格局或改寫

??世邦魏理仕中國區戰略顧問部主管陳學海對《東地產財經周刊》記者表示,上海目前已經進入后疫情階段,經濟基本面持續向好,經濟活力的加快復蘇、政府的開閘放量、以及系列利好政策的出臺,共同拉動了投資。更為重要的是,重大戰略的落地以及重點戰略板塊規劃的發布,有效增強了房企的投資信心。以臨港板塊為例,自去年自貿區臨港新片區揭牌到今年年中《臨港2035》公示,國家戰略在規劃層面的落地,為市場注入了強心劑,有效推動了臨港成為今年以來上海土地市場最為活躍的板塊之一。

??第一太平戴維斯中國市場研究部高級董事及主管簡可也認為,隨著非傳統中心城區基礎設施建設完善、商辦市場提升,這些區域的職住環境趨向成熟,城市的多中心發展會帶動價格洼地的房價逐步上升。

??“區位和地段仍是影響房價的主要因素。但隨著新一輪的產業空間布局重構、以及消費者生活方式的轉變,產城融合的重要性不斷提升,產業高度集聚的板塊往往會相應產生大量的居住需求,這在一定程度上改變了上海的房價格局?!?/p>

??陳學海認為,縱觀今年上半年溢價率超過10%的商品住宅用地,主要集中在臨港、嘉定、青浦等產業高度集聚的片區。這也在一定程度上反映出,政府對于區域的產業規劃與培育,正在深刻改變區域的發展狀況。

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