“三條紅線”壓頂,優質地塊競拍熱度仍將持續

丁祖昱2020-10-30 08:45:49來源:丁祖昱評樓市

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??8月“三條紅線”融資新規之下,房企融資環境進一步收緊,再加上多地調控加碼,房企拿地投資的積極性受到一定程度的影響。

??據克而瑞研究中心監測,拿地放緩成為9月份50強房企的主流趨勢,三季度房企投資金額下滑26%,地價連續3個月回落,溢價率也在9月份明顯回落,流拍率升至9.3%,土地市場整體熱度明顯回落。

??值得注意的是,優質地塊的競拍熱度仍然維系在高位。以10月份以來成交單價TOP20地塊來看,以最高限價成交或成交溢價率超過30%的地塊數量多達12幅。在融資監管新規之后,熱點城市中優質宅地的供應占比反而呈現出微增趨勢。

??預計臨近年末土拍競爭或進一步降溫,但優質地塊價格仍將緩步上漲。

??01 優質宅地供應明顯放量

??政策不斷加碼之下,優質土地的入市節奏也發生了改變。

??對比“三條紅線”融資規則實施前后熱點城市供應宅地中高單價宅地(單價超過1萬元/平方米的宅地)的占比來看,在融資監管規則實施之后,熱點城市中優質宅地的供應占比反而呈現出微增趨勢。

??其中,上海、深圳、廣州、廈門等熱點城市近期成交了不少優質地塊,均是在在融資監管規則實施后掛牌成交。具體數據來看,8月末至10月底,重點城市供應宅地中起拍單價超過1萬元/平方米的地塊幅數達144幅,占總供應幅數的比例達到11.2%,較下半年融資監管規則實施前增加了0.5個百分點。

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??克而瑞研究中心重點監測的90個城市中,有17個城市優質宅地的供應占比超過20%,包括近期土地供應動作較為頻繁的上海、廣州、深圳等一線城市。

??以深圳為例,前海板塊已推出年內第二宗優質宅地,要知道,該板塊近7年僅有四宗宅地入市,10月23日,深圳再次推出總建面超200萬平方米的居住用地,總起拍價接近300億元,堪稱深圳有史以來土地供應量最大的一次。

??廣州也在近兩月掛牌了多宗中心城市的優質宅地,如海珠琶洲地塊、海珠南洲地塊、天河奧體公園地塊,起拍價都在3萬元/平方米以上。其中,供應宅地起拍單價超過1萬元/平方米的地塊就多達21幅,在重點城市中排名第一位。

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??02

??三成高價地成交同比漲幅超10%

??實際上,優質地塊競爭仍然非常激烈。

??從溢價率來看,10月份以來成交單價TOP20地塊中有12宗地以最高限價成交或成交溢價率超過30%,廣州海珠琶洲地塊、東莞長安地塊甚至創下了片區最高樓面單價紀錄。

??不過,從近期優質地塊的競拍情況來看,融資收緊疊加政策加碼下,房企拍地積極性還是有所減弱,如在本月成交宅地TOP20地塊中,僅有少數地塊吸引了15家及以上的房企參與,競拍輪數超過百輪的地塊幅數也不到5幅。

??整體而言,高單價地塊成交樓面價穩中有升。對比周邊2019年以來成交同類型地塊的價格來看,10月成交地價同比漲幅超10%的高單價地塊共有6宗,占比達到30%。

??以廣州海珠區琶洲地塊為例,該宗地的成交樓板價達51462元/平方米,較周邊此前成交地塊上漲了近4成。由于琶洲板塊多年不供宅地,板塊內幾乎無新房在售,周邊二手房掛牌價格也基本在10萬元/平方米,且該地塊又擁有一線臨江優勢,因此地塊競爭較為激烈,經過101輪才成交。

??與此同時,有5宗地塊成交樓板價不及周邊成交均價,地價降幅基本都在10%以內,降幅不大。這些地塊的價格下滑多是由于政府限地價或增加配建、自持條件等原因所致。以溫州鹿城區商住地為例,該宗地以最高限制樓板價20796元/平方米成交,這一價格較此前周邊成交地塊價格下滑了7%。但若考慮該宗地的配建成本,其實際成交價格還是上漲的。


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??總體來看,下半年來熱點城市相繼發力加碼調控,但市場熱度并未有明顯走弱趨勢,而在8月下旬房企融資環境的收緊后,市場較此前有所降溫,但熱點城市的優質地塊供應并未因此有所減少,反而有所加快。

??實際上,優質地塊供應的增加和調控收緊的意圖并不沖突。一方面,加大宅地供應是穩地價、穩房價較為有效的方式之一;另一方面,在東莞、上海、深圳等重點城市增加宅地供應有利于緩解區域內供求緊張的關系,在熱點城市多采用“雙限價”的出讓方式下也利于穩定房價上漲預期。

??臨近年底,大部分房企已完成了增儲目標,而在融資監管要求下,部分高負債的房企也會減少拿地支出,加速銷售回款,以降低財務杠桿率。接下來,房企拍地將會更加理性,僅有少數優質地塊才會有較高的競拍熱度,條件相對一般的宅地競拍熱度將會有所下滑。

??值得注意的是,目前優質地塊的成交地價整體上仍處于上漲趨勢,特別是土地供應一直緊缺的區域,如上海內中環、東莞、廣州中心城區等,這意味著此類區域未來優質地塊的土拍仍然會比較激烈,拿地門檻也只會越來越高,建議還需仔細測算拿地成本,避免后期利潤空間或現金流不足的風險。

??但對于南京浦口、寧波江北等重點城市近期主要供地區域,土地供應明顯放量的情況下其地價已經較為穩定,盈利空間也比較平穩,因此拿地相對安全。

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