冰與火之歌 疫情之下的全球房地產私募基金

李向2020-10-19 14:39:28來源:中國房地產金融

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??2019年全球房地產基金是具有標志意義的一年。2019年房地產私募股權基金有295只基金募資,募資額超過1510億美元,這是房地產基金歷史上年度募資額最高的一年。

??2019年每只基金募資額達到有紀錄以來的6.25億美元。大型基金是2019年市場的主導力量,2019年最大的三只基金募資435億美元,包括黑石公司全球房地產基金BREP IX(Blackstone Real Estate Partners IX)的募集,募資205億美元,創下全球房地產基金有史以來單只最大的基金,原紀錄也是黑石旗下旗艦基金BREP VIII在2015年籌集了158億美元創下的,而新一期基金則同比增長了30%。

??但是經歷高點之后,伴隨新冠疫情與經濟下行諸多因素影響,2020年全球房地產私募投資迎來“至暗時刻”。

??2019年募資、管理資產總額創新高

??在頭部房地產私募基金創紀錄的募資刺激下,房地產私募基金募資數量和募資額雙雙走高。截至2020年初,全球市場上的房地產基金數量增加了36%,達到918只,這些新增基金的投資者承諾總額達到2810億美元。

??從交易來看,房地產私募基金交易連續三年超過4000億美元。不過,2019年房地產大宗交易略有下降,2019年完成9328單項目,總價值4100億美元,而2018年為9795單項目,價值4570億美元。

??截至2019年12月,房地產私募基金可投資金(Dry Powder)為3190億美元,同比2018年的3310億美元的規模略有下降。

??從房地產私募基金排名來看,過去五年中,黑石集團、博楓資產管理、喜達屋資本集團、GLP、孤星基金是全球前十大房地產基金的支柱。過去五年中,排名前十位的公司募集了1963億美元,占全球前100房地產私募基金累計管理規模4945億美元的近40%。

??從管理規模來看,2019年是接近有史以來房地產基金管理規模的高點,全球房地產私募股權基金管理資產(AUM)達到9920億美元。根據PERE數據顯示,全球前100位房地產基金中有75家的管理規模位處歷史高位。排名最高的黑石集團從五年前的552億美元增長到2019年底的649億美元。

??從房地產基金總部所在區域來看,全球前100名基金中,有73家位于美國和加拿大,17家位于歐洲、10家總部位于亞洲。與此相印證的是,募資來源占比中,有三分之二來自于北美。

??從全球化投資來看,房地產基金更偏向于本地化,全球前100位房地產基金中有37家將投資目標投向多個區域市場,而大部分其余房地產基金集中于一個區域。從投資地域多元化來講,這對平衡風險非常重要,在當前全球面臨新冠肺炎疫情肆虐,可能大部分區域大多相似,但是面對地緣事件影響下,投資區域的多元化則至關重要?!凹偃缭谟?,在英國脫歐情況下,比在全球分散投資情況下,投資的風險和脆弱程度要大得多?!焙商m養老基金Bouwinvest Real Estate Investor首席投資官斯蒂芬·特羅斯(Stephen Tross)表示。

??從投資者對2019年房地產投資表現來看,87%的投資者對過去12個月在房地產投資組合的表現表示滿意。根據Preqin統計,2020年有918只房地產私募基金正在籌備募集中,目標募資總額達到2810億美元,這兩個數字維持房地產基金的歷史最高水平。有調查顯示,投資者對2020年房地產投資依然保持旺盛的興趣,疫情之前在調查中顯示,93%的投資者計劃在2020年維持或者增加在房地產上的配置。

??此外,由于市場對房地產價格不斷上升,交易量和交易額呈現下降態勢,投資者對于估值過高的投資標的持觀望態度,這從2019年全球房地產私募股權交易總額下降4.7%可以看出。

??2019年最大并購

??自全球金融危機以來,投資者傾向于減少關系,大型基金經理從中受益。從這一趨勢中獲益最多的公司莫過于黑石,該公司在2019年繼續展現其融資和資本部署實力。該公司以205億美元的價格募集了黑石房地產投資基金IX,這是迄今為止募資最高的封閉型基金。其中32億美元來自高凈值個人,顯示黑石在財富管理業務上獲得私人資本的能力。

??黑石集團房地產全球聯席主管凱瑟琳·麥卡錫(Kathleen McCarthy)表示:“鑒于BREP基金自1991年以來為投資人帶來的豐碩成果,這次募資反映了我們與LP投資人之間的良好關系?!焙谑瘓F房地產全球聯席主管肯·卡普蘭(Ken Caplan)補充說,“盡管投資環境充滿挑戰,我們仍在我們最堅定的投資主題周圍看到了引人注目的機會。BREP IX的募集規模能夠使黑石在全球范圍內,通過一系列不同的復雜交易來完成投資?!?/span>

??2019年還募集兩個區域性機會主義基金,近100億美元的BREP Europe V和72億美元的BREP Asia II,并以187億美元收購了普洛斯的美國物流投資組合,成為有史以來最大一筆金額的收購案例。

??黑石集團(Blackstone)是全球房地產投資的領導者。黑石的房地產業務成立于1991年,管理著1540億美元的投資者資本。黑石集團是世界上最大的房地產擁有者之一,擁有和運營的資產遍及各個主要地區和領域,包括物流、多戶住宅和單戶住宅、辦公、酒店和零售。黑石的機會主義基金尋求收購全球管理不善、位置優越的資產。黑石的核心+戰略通過專注于高質量資產的區域開放式基金投資于全球穩定的房地產,以及黑石房地產收入信托公司(BREIT)——投資于美國創收資產的非上市房地產投資信托公司。黑石房地產還經營全球領先的房地產債務業務之一,提供全面的融資解決方案,涵蓋資本結構和風險范圍,包括管理黑石抵押信托(紐約證券交易所代碼:BXMT)。

??疫情之下的房地產私募基金

??伴隨新冠肺炎疫情的到來,房地產投資正在遭遇前所未有的挑戰,COVID-19正在改變2019年形勢一片大好的投資邏輯。2020年第一季度全球房地產大宗交易數量,與2019年第四季度相比,亞洲市場下跌50%,北美、歐洲下跌20%。

??Preqin數據顯示,全球房地產私募基金2020年第一季度僅完成760億美元的交易,大大低于2019年第四季度的1140億美元和2019年季度平均交易1080億美元。

??其中酒店行業受打擊最為嚴重,2020年第一季度僅完成68筆交易,是2019年第四季度交易總額的47%。傳統上,辦公樓市場是房地產私募基金追尋的熱點,但是受疫情影響,寫字樓市場交易筆數和資金額分別較2019年第四季度下降37%和24%。

??北美市場,最近幾個月疫情令美國商業房地產活動陷入僵局。截至6月15日,2020年第二季度僅達成了73億美元的私募股權基金交易,而第一季度為310億美元,市場趨于走弱。

??上述數據顯示房地產私募基金投資放緩腳步,Eisner Amper LLP房地產私募股權負責人麗莎·肯尼(Lisa Knee)認為,由于房地產是一項長期投資,私募基金經理持有長達數年的資產,他們能夠應對短期的挑戰。一些基金管理人、業主和租戶,能夠通過政府在疫情期間采取的刺激計劃而實施的財政、貨幣政策來緩解短期困難。待市場復蘇和社會穩定之后,市場價格出現確定性的變化,基金管理人能夠從較低價格的資產、不良資產和低融資成本中獲利。

??零售、酒店、購物中心需求下降

??新冠肺炎疫情,給全球私募股權投資市場帶來深遠的影響。各國出臺的旅行禁令和社交距離限制活動,正在改變人們日常的行為和商業活動,這些對商業地產有顯著影響。隨著傳統零售、酒店、購物中心需求的下降,讓零售地產財務狀況雪上加霜,經營業績大幅下滑。

??這也直接導致房地產私募基金募資和投資相關活動放緩?!敖衲甑诙径?,是新冠肺炎疫情真正產生影響的時候,最嚴重的時候募資和交易活動影響很大?!彼饺速Y本集團(Private Equity)Christopher Beales表示,中國市場已經從第一季度低迷的態勢有所恢復,全球如果重新開發經濟活動,就能在第三季度看到復蘇跡象。

??從全球市場來看,新冠肺炎疫情并未出現全面的好轉,在這種情況下,房地產私募基金經理和投資者仍保持謹慎態度。隨著新冠肺炎疫情對經濟的持續影響,不僅需要應對短期出現的挑戰,還需要警惕隨著疫情不斷加深,引發長期發展趨勢變化而產生的新情況。

??疫情正在影響房地產投資

??麥肯錫表示,幾乎所有資產類別的房地產投資者和運營商都在考慮,疫情對房地產市場長期的影響,以及這些影響帶來的可能的變化。比如,商業辦公中,密集化和開放式的布局趨勢可能會逆轉。這是因為受疫情影響,可能導致政府及衛生部門修改建筑法規,來調整布局規劃以此應對疫情流行,這其中包括對空調使用、人均面積以及封閉空間的標準修改。

??此外,人們受疫情影響還可能永久地改變一些生活工作習慣,從而影響人們對房地產資產的需求,比如酒店和短期租賃。即使是短期商務旅行,這些因視頻會議將改寫過去的工作方式,似乎這種方式更為可取。由于實體零售店和購物中心的關閉,人們被迫在網上購物,這也改變人們購物的習慣,消費的方式從傳統購物開始轉移至線上。

??麥肯錫認為,人們行為的改變導致房地產需求發生新的變化,這種在疫情影響下的改變似乎更為緊迫,考慮到這種變革性變化的影響,房地產資產運營者、投資者需要采取行動改善業務和投資方向。

??由于疫情影響采取的隔離政策和居家辦公政策,導致辦公樓的空置,削弱了辦公物業的租金前景。但是諸如醫療健康設施、醫院、數據中心、物流倉儲、單戶住宅等物業類型,在疫情期間具備抵抗風險的能力,能夠為投資者提供穩定的回報,從年初至今,這一類資產受到市場追捧。

??全球房地產私募投資復蘇有待觀察

??德勤美國房地產負責人吉姆·貝利認為,房地產私募基金投資不會立即停下來,為了管理資產風險和發現機會投資,一些投資者可能會更加關注具備彈性的資產,比如那些支持數字經濟的資產。而有些房地產基金在重點市場將尋找被低估的資產和不良資產投資機會。

??Preqin第二季度針對基金經理的調查顯示,四分之三的投資者表示不會因疫情暴發而改變主動型基金的投資策略,90%的基金經理不會改變投資組合的估值方式。疫情究竟會對私募基金管理產生多久的影響?“如果疫情影響超過6個月,許多公司會面臨長期的問題?!睂Ψ康禺a私募基金業務帶來的影響中,針對潛在投資者的融資(69%)、投資組合公司的運營(61%)和發起交易(59%)都受到了負面影響。

??針對投資者,調查數據顯示34%的投資者希望避開下滑的零售地產投資,盡管有47%的投資者表示不因疫情而回避特定區域和行業,但是疫情讓零售地產短期回暖的可能性渺茫。疫情會對投資者產生多久的長期影響?在該項調查中顯示,63%的受訪投資者認為,新冠肺炎疫情不會對另類資產投資產生持久影響,29%的受訪投資者打算長期內將更多的資金轉移到另類投資上。

??好的一面,房地產投資情緒正在回溫。根據CBRE的調查顯示,商業地產投資者情緒正從谷底攀升。投資者簽署保密協議的數量從4月、5月同比下降74%,顯著回升到7月的同比下降17%,預示著投資者對地產投資的興趣開始回溫,也預示著房地產交易開始出現反彈。

??從全球私募股權基金活動的復蘇趨勢來看,伴隨旅行禁令和社交限制的放松,將在一定程度上促進私募投資熱度的回升。然而受疫情影響,直接沖擊領域仍將受到嚴峻挑戰,疫情第二波在秋冬天的來臨,是否讓有復蘇跡象的市場雪上加霜,則有待于進一步觀察。

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