上半年發行超600億,存量資產ABS會是融資救命稻草嗎?

丁祖昱2020-07-15 09:11:49來源:丁祖昱評樓市

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??疫情影響經濟的同時,商業、酒店、旅游、物流等行業首當其沖受到沖擊,上半年各類商業物業的經營承受著巨大壓力,現金流均承受不同程度的影響。

??5月,央行發文稱“2020年初至5月3次降準釋放資金1.75萬億元”, 加上4月通過定向貸款釋放的1萬億及財政部兩會期間宣布的2.29萬億政府專項債,累計超過5萬億資金支持經濟運行。值得注意的是,7月市場整體流動性缺口較大,預計央行將重啟降準操作。

??基于市場流動性供給的靈活調整,對市場有一定的支撐作用。截至2020年6月30日,以各類物業為底層資產的ABS產品總存續金額約為3788億元,以商業和辦公為主,兩者合計占比接近8成,其中,上半年發行總規模約600.2億元,同比下跌12%。各業態發行情況分化,發行速度和規模國企與民企也走出分化行情。

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??上半年發行ABS規模下降

??今年上半年各類商業物業的經營承受著巨大壓力,現金流均承受不同程度的影響。截至2020年6月30日,以各類物業為底層資產的ABS產品總存續金額約為3788億元,以購物中心和辦公為主,兩者合計占比接近8成。

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??其中,上半年發行存量資產ABS產品總規模約600.2億元,同比下跌12%;從發行數量上來看,上半年共計發行33只,僅比去年同期少一個,總體發行保持平穩。同時,平均發行時間為119天(自然日),較2019年提升10天。

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??上半年國企發行的存量資產ABS總規模約236億元,同比上漲13%,而民企發行的存量資產ABS總規模約為294億元,同比下降超過3成。上半年,國企存量資產ABS發行時間約86天(自然日),相較民企存量資產ABS發行時間快了80天,國企發行速度是民企的一倍。

??主要原因在于,央行一系列降準操作釋放大量資金,受益于市場流動性整體寬松,國企抓住此輪窗口期,積極運用持有的優質辦公資產進行資產證券化融資運作。與此同時,當前市場情況金融機構投資更加追求安全性與穩定性,重視ABS產品的底層資產信用主體,因此國企發行的ABS產品更受歡迎。

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??上半年機構傾向更安全的投資,大量資金涌向國企一線城市核心地段優質辦公資產ABS產品。按ABS優先A級產品發行票息排行由低到高排行,發行票息最低的前4位均為北京核心地段國企辦公資產,發行利率均低于3%。

??發行規模最大的是金融街中心資產支持專項計劃,總規模達80億元,優先級票息僅為2.8%,這也是今年上半年最大一宗存量資產ABS產品。其底層資產的金融街中心,位于北京西二環內,金融街商務圈核心區域。資料顯示,金融街控股曾于2017年發行一宗資產支持計劃,發行規模為66.5億元,發行期限為12年,優先級票息為4.80%,今年金融街發行ABS產品票息較2017年低200個基點。

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??辦公、產業園類逆勢上漲,物流備受追捧

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??各業態來看,辦公類資產ABS和產業園ABS上半年發行情況均高于去年,發行規模有所突破。

??其中,辦公資產ABS發行總規模近200億,同比漲幅近4成,約占上半年存量資產ABS總規模的三成,而產業園資產ABS的發行同樣迎來一波小陽春。但受到疫情重創的商業和公寓資產,發行規模大降,公寓資產整個上半年僅有一筆原始權益人為國企背景的國君-長春人才公寓第一期資產支持專項計劃項目發行成功,發行規模僅有3億元。

??受疫情期間移動辦公的升溫,不少一線及新一線城市辦公市場轉冷,但辦公類資產ABS卻出現了逆勢大漲,其中的主要原因在于受融資政策利好影響,國企積極運用持有的優質辦公資產進行資產證券化融資運作。

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??產業園方面,突破了2019年的零發行,上半年共計發行規模達到64億。4月底推出的公募REITs試點意見稿中已明確產業園在首批基礎設施公募REITs試點范圍內,相信無論是ABS還是公募REITs,產業園資產的證券化運作將迎來一波小陽春。

??除此之外,物流類資產表現也比較突出,平均發行時間最短,約為45天(自然日),較2019年快了22天。由于上半年發行的辦公類資產多為國企持有的一線城市優質核心區位資產,受到市場追捧,辦公類ABS發行提速明顯,平均發行時間約為63天(自然日),較2019年快了接近50天。

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??ABS產品仍為民企融資救命稻草

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??同時,受國外疫情影響,全球金融市場動蕩。3月以來房企海外債的發行規模直線下降,4月更是0發行,為近年來首次,5月以時代中國發行 2 年期 6% 的美元債結束國內 1 個多月海外債斷檔期,債市緩慢復蘇。但全面復蘇還需要看國外疫情的發展和時間積累。

??因此在民企存量資產ABS產品整體平均票息5.1%的背景下,對于那些現金流面臨較大考驗的民營房地產企業來說,發行ABS產品盤活資產仍不失為一個好的選擇。

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??今年上半年,經濟處于緩慢恢復狀態,國內疫情已處于常態化防控階段,金融機構的投融資策略趨于理性化,當前市場情況金融機構投資更加追求安全性與穩定性,重視ABS產品的底層資產信用主體。

??由于未來市場具有很大的不確定性,因此對于持有優質存量資產的民企來說,下半年可積極運用當前流動性政策的利好發行ABS產品緩解現金流壓力。

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