監管來了!地產信托融資命門勒緊

許倩2020-05-15 09:35:13來源:中房報

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??信托通道業務正一步步被堵死。

??5月8日,銀保監會出臺《信托公司資金信托管理暫行辦法(征求意見稿)》(以下簡稱“辦法”),對外公開征求意見,意見反饋截止時間為2020年6月8日。

??其中明確,全部集合資金信托投資于同一融資人及其關聯方非標債權資產合計金額不得超過信托公司凈資產30%;全部集合資金信托投資于非標債權資產合計金額在任何時點均不得超過全部集合資金信托合計實收信托的50%?!@些條款被認為最為嚴苛。

??據中誠信托戰略研究部統計,截至2019年年底,68家信托公司凈資產規模合計6316.27億元,凈資產均值為93.5億元。這意味著,一家百億凈資產信托公司同一融資人非標債權投放規模不能超過30億元。目前單只地產信托計劃規模在20億元以上地產項目十分常見。

??“這要求信托公司分散合作方,會使單一地產融資方從信托公司獲得的融資額度減少,加大信托公司展業難度?!庇靡嫘磐匈Y深研究員帥國讓對中國房地產報記者表示。

??同時,“當前信托公司投資非標占比大多超過50%,50%上限將加大非標收縮壓力,尤其是存量較大的基建和房地產信托,首當其沖?!蹦承磐泄靖吖芨嬖V中國房地產報記者。

??擺在房企面前的另一個問題是,2020年面臨到期的房地產信托產品能否順利兌付。

??限制“非標” 嚴管“通道”

??根據資產來源不同,當前信托分為資金信托和財產信托。截至2019年12月,資金信托和管理財產信托余額分別為17.9萬億元和3.7萬億元。

??所謂資金信托,指委托人將自己合法擁有的資金,委托信托公司按照約定的條件和目的,進行管理、運用和處分。按照委托人數目的不同,資金信托分為單獨資金信托和集合資金信托。信托公司接受單個委托人委托的即為單獨資金信托,接受兩個或兩個以上委托人委托的,則為集合資金信托。

??銀保監會有關部門負責人表示,近年來,由于內外部環境變化,資金信托出現為其他金融機構監管套利提供便利、盡職管理不當引發賠付壓力、違規多層嵌套、與同類資管業務監管規則不一等問題。

??為補齊制度短板,銀保監會對照資管新規要求,研究起草了辦法,以推動資金信托回歸“賣者盡責、買者自負”的私募資管產品本源,發展有直接融資特點的資金信托,促進投資者權益保護,促進資管市場監管標準統一和有序競爭。

??辦法對信托業務多方面做了具體規范,其中對投資非標的限制最為突出。信托新規要求集合資金信托投資債券和非標比例不超過總規模的50%,投資單一項目比例不超過信托凈資產30%。當前信托中8成左右資產投資于貸款和非標,這意味著新規出臺后非標面臨較大收縮壓力。

??哪些屬于非標債權資產類型?辦法規定,除在經國務院同意設立的交易市場交易的標準化債權類資產之外的其他債權類資產,均為非標債權。此外,明確資金信托不得投資商業銀行信貸資產,不得投向限制性行業。房地產行業正屬于限制性行業之一。

??長江證券分析師趙偉分析稱,當前大部分信托公司凈資產規模低于100億元,對單一客戶非標不高于凈資產30%要求,可能限制非標融資擴張能力;對一些依賴單個大客戶的信托公司影響較大,迫使其補充資本金或者調整當前業務結構??紤]信托以投資非標為主,僅貸款占比達40.7%,如果加上資管計劃等其他非標類投資,非標占比很可能明顯超過50%,使得非標收縮壓力進一步加大。

??從投向行業來看,非標資金信托中,房地產和基建等領域占重要比例。截至2019年年末,資金信托余額17.94萬億元,其中房地產和基建分別達2.8萬億元和2.3萬億元,非標融資收縮過程潛在收縮壓力不容忽視。

??地產信托融資勒緊

??在此之前,單只地產信托計劃規模普遍在5億元以上,規模在20億元以上的地產項目也十分常見。

??今年5月6日,泛??毓晒煞萦邢薰景l布公告稱,因控股子公司北京泛海東風置業有限公司向北京信托申請不超過25億元融資、期限不超過18個月,實際融資金額20億元,泛??毓蓴M為該筆融資提供連帶責任保證擔保。

??閩系房企福晟集團、正榮地產、泰禾集團等在規模追逐之路上,信托融資都起著重要的作用。2018年年底,這3家房企分別與信托公司簽署戰略合作協議,合作規??傆嬤_400億元。泰禾近兩年來亦多次陷入信托兌付糾紛中。

??這種融資便利正在改變。一位地產人士稱,對單一客戶非標不高于凈資產30%的要求,強行打破了房企和信托公司“一對一”深度合作關系,使得房企被迫與更多信托公司合作。且融資額度大大減低。

??其實,自2019年下半年監管就開始對信托公司房地產信托規模和通道業務規模進行雙壓降,監管部門要求信托公司嚴格控制房地產信托業務,規模不得超過2019年6月30日額度;2020年監管要求是“房地產信托額度務必不能超過2019年底”。這其中,房地產供應鏈融資業務、購房尾款融資業務、真實應收賬款融資業務、房地產融資租賃、房地產投資信托(REITS)等地產類多元化創新業務,以及地產類通道業務、“明股實債”類地產業務、真實地產股權投資業務,都被計入了房地產業務額度。

??近年來各地銀保監局對信托公司開出的罰單,亦多圍繞在違規為銀行規避監管提供通道服務、違規接受保險資金投資事務管理類及單一信托、違規用于房地產開發企業繳交土地出讓價款等事由。

??政策接連打擊下,以通道業務為代表的信托業務持續收縮,房地產、基建等信托融資明顯收縮。加上2018年結構性去杠桿影響,基建信托融資在2018年大幅收縮,地產信托融資規模也明顯下降,2019年下半年開始負增長。

??用益信托統計數據顯示,今年一季度成立的房地產信托規模1167.61億元,同比下降42%,環比下降31.8%?!爱斎贿@其中一個重要原因是受疫情沖擊,一些房企工期暫停,加上員工不能出差,需要實地盡調的一些項目沒法進行,所以一季度房地產信托募資規模下滑?!蹦承磐泄靖吖鼙硎?。

??4月房地產類信托募集資金482.72億元,環比仍下滑9.52%,房地產類信托規模占比25.8%,環比增加0.44個百分點。相較于高峰時期,2020年房地產類信托產品月度新增規模比重已大幅下滑。

??同時,信托兌付壓力正在到來。數據顯示,近3年,資金信托到期規模約接近5萬億元。

??“非標收縮壓力下,信托非標資產有望通過債務置換、資產證券化、REITs等實現標準化,信托可利用自身在房地產、基建等項目方面的積累和優勢積極參與、盤活存量資產?!鼻笆鲂磐懈吖鼙硎?。

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