售樓處人臉識別背后的“暗戰”

蘇曉2020-12-03 11:52:50來源:中房網

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??中房網訊(蘇曉/文)近日,一段“男子戴頭盔看房”視頻在網上瘋傳,視頻中男子之所以戴著頭盔,是為防止被售樓處人臉識別系統抓拍而多付房款。由此,售樓處安裝人臉識別系統引發了社會關注,也引起了一些地方監管部門的重視。

??實際上,在網上搜索一下還會發現,除了頭盔,不少看房者還會用“口罩”、“面罩”“墨鏡”等方式遮擋面部去售樓處看房。

??而這些“滑稽”的行為,都是為了躲開售樓處的人臉識別系統。

??不過,售樓處安裝人臉識別系統全方位捕捉購房者人臉信息只是表象,這背后的實質是開發商和中介分銷渠道動輒上億的利益之爭。

??利益“暗戰”

??售樓處對看房者人臉識別,主要與開發商的“分銷模式”有關。

??目前,新房銷售一般主要有兩個渠道,一是售樓處的銷售,他們主要接待自然到訪的客戶;二是中介渠道銷售,中介帶人看房成交后,會得到一筆傭金。通常開發商會選擇自銷一部分樓盤,剩下的交給中介渠道,渠道要走量,所以會有一定的價格優惠。

??根據業內人士透露,目前開發商付給中介渠道的傭金行情,大致是購房款的3%~5%。而售樓處的銷售人員每賣出一套房子,提成只占房款的3‰~5‰,兩者之間差距堪稱“天壤之別”。

??不同的傭金體系,讓開發商、案場銷售、中介、客戶等多個主體的利益摻雜在一起,導致“混戰”不斷。比如,在案場銷售監管不嚴的情況下,由于高額的傭金差,開發商的銷售團隊會把一些自然訪客,經過洗盤,變成渠道客戶,然后里應外合,賺取不太規范的渠道費。也有購房者自己看完房后,另找中介合作以求“返點”。不同中介之間也是搶客現象不斷,甚至出現了惡性競爭等行為。

??為了解決這些問題,售樓處的人臉識別等風控服務就應運而生。如果購房者首次是自己去售樓處看房的話,當邁進售樓處大門的時候,自己的臉就會被“無感”記錄下來,被認定是“自然到訪”客戶,那就不可以享受渠道的團購優惠。

??一家TOP20品牌房企營銷負責人表示,這兩年大型開發商都開始用人臉識別系統,只要進了售樓處,就做人臉識別的比對,以此來判定客戶來源,從而防止“飛單”和重復計算客戶的來訪渠道。該人士稱,“這類系統每個案場售樓處都有,一套系統幾萬塊錢,如果抓到飛單的客戶,基本就值回了成本?!?/p>

??不得不依賴的渠道“江湖”

??盡管人臉識別系統讓判客趨于精準,但并沒有真正解決開發商與渠道間的問題。在傳統傳媒廣告效果不佳的情況下,開發商對渠道的依賴程度越來越高,渠道費也不斷攀升。

??據相關業內人士觀察,目前除了少數銷售火爆的樓盤不需跟中介渠道合作,絕大部分城市的新開樓盤,通過渠道帶客占比已超過40%,個別樓盤甚至高達70%~80%。

??鏈家董事長左暉去年末也給出一組數據:在未來,新房市場會萎縮,交易規模從15萬億元縮減到12萬億元甚至更小,但中介公司在新房交易中的占比卻可能會超過50%。

??渠道之于市場拓客日益強勢的地位,使得渠道費也水漲船高,部分城市渠道傭金點數已超越了以往的4%,上探至5%~8%,甚至超過10%,渠道壟斷的質疑聲也越來越多。

??去年12月,世聯行董事長陳勁松就在一場論壇上直接開炮“渠道”。他稱,“目前開發商普遍被渠道綁架,返傭,給錢,這是目前中國房地產腐敗集中點?!?/p>

??不過,以二手房中介為主的渠道,擁有大量的店面、經紀人以及客戶資源,相對來說帶來的客戶較為精準,客戶轉化和樓盤成交量都較高。所以,盡管開發商把中介渠道看作是吞噬地產利潤的“黑洞”,但又無法真正脫離它。

??尤其是近幾年,隨著房地產調控政策收緊,一些地方樓市降溫,部分樓盤銷售困難。開發商為盡快回款,對中介渠道的依賴度只能不斷增加。

??開發商引入人臉識別系統進行判客,雖是為了減少與中介渠道的“混戰”,但看房者被動接受人臉信息錄入而引發的隱私泄露風險也引起了全社會的關注。畢竟,包括人臉、虹膜、指紋在內的生物特征,具有唯一性,一旦相關信息被泄露,可能造成難以預料的安全隱患。

??不少法律工作者都指出,售樓處安裝人臉識別系統,對客戶進行無感拍攝涉嫌侵犯了客戶的隱私權?!睹穹ǖ洹芬幎?,收集、使用個人信息,應當遵循合法、正當、必要原則,公開收集、使用規則,明示收集、使用信息的目的、方式和范圍,并經被收集者同意。

??對此,目前已有多地向樓盤的人臉識別系統出手。

??據報道,11月底,南京市住房保障和房產局緊急通知,要求樓盤售樓處未經別人同意,不得拍攝來訪人員的面部信息。這一消息也得到南京多家開發商的證實,其售樓處均接到當地相關部門電話通知,要求拆除現有的人臉識別系統。這是公開報道的首個對售樓處人臉識別進行規范的地方樓市。

??繼南京之后,徐州市住建局也向部分新開樓盤和續銷樓盤項目發出口頭通知,要求售樓處不得使用人臉識別系統。

??在業內分析人士看來,售樓處人臉識別系統的規范肯定是大勢所趨,但對開發商來說,銷售方面的風控動作只是“旁支”,做好產品和營銷創新、解決渠道依賴之痛,才是真正的“本源”。

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