長三角住宅用地降溫,南京等城市穩地價效果明顯

亞晨2020-11-30 12:16:10來源:中房網

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??中房網訊 (亞晨/文)上海易居房地產研究院近日發布的報告顯示,1-10月份全國100個城市住宅用地成交面積為55009萬平方米,同比增長13.5%。全國100個城市住宅用地價格為5811元/平方米,同比上漲5.9%,增速相比1-9月份已經明顯收窄。

??從今年前10個月全國百城居住用地成交情況來看,市場總體穩健,強于全國水平,說明房企對此類城市持認可態度。但從區域市場來看,呈現了一定的分化和差異。其中,一線城市、粵港澳大灣區等地市行情最好,長三角地區則降溫較為明顯。另外,從地價走勢看,當前百城住宅用地的價格漲幅總體降溫,充分說明在房地產政策調控和“三道紅線”約束下,房企拿地會更加理性,高價拿地、沖動拿地的現象會減少,從而帶動地價的下降或漲幅的收窄。

??對于后市,易居研究院分析認為,房企年底的購地心態會存在一定差異,部分完成銷售目標的企業依然會進入新一輪的購地擴張階段。而對于那些銷售壓力和負債壓力較大的企業,拿地自然會趨于保守。在土地價格方面,地價泡沫的減少也有助于房價泡沫的減少,其對于房地產和金融市場的穩健都有積極的作用。

??百城住宅用地成交面積同比增長13.5%,長三角地市降溫

??《100城居住用地成交報告》顯示,1-10月份全國100個城市住宅用地成交面積為55009萬平方米,同比增長13.5%。從城市分類來看,一線城市供地意識明顯增強,二線城市部分非重點省會城市表現活躍,三四線城市的中部重點地級市行情較好。

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??根據報告,1-10月份4個一線城市住宅用地成交面積為3258萬平方米,同比增長32.7%;32個二線城市住宅用地成交面積為29495萬平方米,同比增長4.7%;64個三四線城市住宅用地成交面積為22257萬平方米,同比增長24.7%。

??易居研究院分析認為,今年一線城市在供地節奏、鼓勵房企拿地等方面有積極的表現,客觀上使得一部分房企開始回歸一線城市。另一方面,一線城市今年豪宅市場銷售情況不錯,這也會使得房企繼續看好未來高端市場的行情,進而積極認購單價較高的住宅用地。

??二線城市方面,增速明顯低于一線城市,這和其今年面臨較多的管控有關。但值得注意的是,二線城市土地交易市場仍然保持韌勁,年初累計土地成交面積同比增速曲線在9月份首次轉正后,10月份繼續上行。即便面對管控,仍有很多房企重倉二線城市,類似購地心態下二線城市地市本身不會大降溫。

??另外,從三四線城市來看,重點地級市表現尚好。包括株洲、常德、襄陽等中部地級市的交易規模較大,受到房企青睞。此外,傳統熱門的地級市如徐州、無錫和溫州等表現依然較好,此類城市今年前10月住宅用地交易金額均超過500億元,表現甚至要好于很多二線省會城市。

??從各城市群的情況來看,京津冀地區的土地市場略顯疲軟。長三角地區受密集調控影響,地市也出現降溫,而粵港澳地區的地市交易增速則創出新高。報告顯示,1-10月份,京津冀13城住宅用地成交面積為4152萬平方米,同比下跌4.5%;長三角23城住宅用地成交面積為12087萬平方米,同比增長10.0%;粵港澳8城住宅用地成交面積為5410萬平方米,同比增長88.4。

??值得注意的是,京津冀是三大城市群中地市交易唯一下跌的區域。從京津冀的土地市場看,今年確實較為疲軟,搶地的現象并不多見。長三角地區從年初累計土地成交面積同比增速曲線看,最近3個月明顯下行,這與長三角購地政策的調控等有密切關系。根據易居研究院的統計顯示,截至11月25日,下半年長三角三省一市至少出臺了13個購地相關政策。報告認為,此類新政策對后續土地交易市場施加了新的管控,尤其是浙江省的相關地級市政策收緊力度更大,包括落實“限地價、競配建”等措施都會制約房企的拿地動作,進而促進土地市場降溫。而粵港澳地區的地市表現更為強勁,易居研究分析認為,粵港澳大灣區今年各類規劃較多,尤其是深圳特區40周年帶來了很多新機會,這也是吸引房企積極進入,進而帶動地市行情上行的重要原因。

??百城住宅地價連續呈現下行態勢,南京等城市穩地價效果明顯

??土地價格方面,近4個月百城住宅用地成交價格均位于6000元以下水平。易居研究院近日發布的《100城居住用地價格報告》顯示,1-10月份全國100個城市住宅用地價格為5811元/平方米,同比上漲5.9%。該增速相比1-9月份的6.9%已經明顯收窄,充分說明地價走勢在降溫。

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??實際上,自下半年以來地價持續下跌。根據報告統計,7-10月份單月地價分別為5740、5873、5180和4797元/平方米,且呈現比較明顯的下行態勢。其中,10月份單月地價為最近12個月以來的最低水平。由于7-10月份恰逢全國房地產政策重新收緊、“三道紅線”新政出臺的階段,因此短期內地價大漲或反彈的幾率較小。

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??從城市分類看,一線城市的漲幅要高于其他兩類城市,二線城市中的南京穩地價工作值得肯定,而三四線城市則要關注佛山等熱點城市的地價走勢。根據報告,1-10月份,4個一線城市住宅用地價格為17028元/平方米,同比上漲16.1%;32個二線城市居住用地價格為5920元/平方米,同比上漲3.5%;64個三四線城市居住用地價格為4024元/平方米,同比上漲4.4%。

??易居研究院分析認為,今年一線城市很多市中心地塊的出讓,推高了地價。另外很多央企和知名民企也重回一線城市,容易抬高地價水平。二線城市今年地價漲幅總體可控。由于類似蘭州、銀川、烏魯木齊等西部城市的地市開始活躍,此類城市地價的絕對值并不高,所以客觀上會拉低32個二線城市的地價水平。另一方面,對于一些熱點二線城市來說,地價調控的政策措施到位,也容易促進地價的穩定。例如南京,屬于今年地價調控較為積極的城市,管控地價政策頻出。其在今年1-5月地價同比漲幅為47.4%,地價泡沫較大,而現在1-10月地價漲幅僅為2.0%,充分說明穩地價工作積極到位。對于三四線城市而言,當前地價漲幅總體處于下行態勢,且漲幅可控。但包括洛陽、常州、徐州、佛山和無錫等熱點城市的地價漲幅依然需要把控。

??具體到各城市群,長三角地區由于地價過高,容易抑制房企拿地積極性?;浉郯牡貐^受郊區用地增多影響,帶動地價下行。京津冀地區的地價表現和其成交情況一致,都略顯疲態。報告顯示,1-10月份,長三角23城住宅用地成交價格為9779元/平方米,同比增長8.0%;粵港澳8城住宅用地成交價格為7958元/平方米,同比下跌4.5%;京津冀13城住宅用地成交價格為7611元/平方米,同比增長7.3%。

??易居研究院分析認為,雖然當前長三角的地價水平漲幅遠遠弱于2016年的高峰期,但其地價水平明顯高于其他兩個城市群,自然會影響房企拿地的積極性。而粵港澳8城的地價明顯要比長三角23城的地價要低,且這8個城市本身也是珠三角最為核心的城市,所以拿地性價比要好于長三角。但粵港澳大灣區是后續很多房企重點布局的區域,后續依然需要防范地價炒作等風險。

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