二手房分化:廣州連續6月成交破萬套,鄭州連跌16月

丁祖昱2020-12-17 08:26:11來源:丁祖昱評樓市

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??近期,國家統計局發布了2020年11月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。2020年11月,在各地認真貫徹落實黨中央、國務院部署,緊緊圍繞穩地價、穩房價、穩預期的調控目標下,70個大中城市房地產市場價格漲幅總體平穩,略有回落。

??二手房房價方面,11月4個一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.5%,漲幅與上月相同。其中,北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.5%、0.3%、0.8%和0.6%。31個二線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.1%,漲幅比上月回落0.1個百分點。35個三線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.2%,漲幅與上月相同。

??具體來看,二手房價格環比漲幅排名前十的城市分別為:廣州、合肥、徐州、深圳、北京、沈陽、廈門、西寧、銀川、丹東。同時,二手房價格環比跌幅排名前十的城市分別為:南充、哈爾濱、牡丹江、濟南、長春、呼和浩特、青島、鄭州、西安、北海。

??對此,我們特意選取了其中幾個比較有代表性的城市進行了分析整理,最后發現,目前二手房市場整體及二三線城市房價環比基本持平,一線城市受政策調控指引,雖然之前曾一度出現過較大漲幅,放目前也開始逐漸回歸穩定。

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??70城二手房一線城市漲幅明顯

??國家統計局數據顯示,2020年11月,一線城市二手住宅銷售價格同比上漲8.3%,漲幅比上月擴大0.3個百分點,環比上漲0.5%,漲幅與上月相同。二線城市二手住宅銷售價格同比上漲2.1%,漲幅與上月相同,環比上漲0.1%,漲幅比上月回落0.1個百分點。三線城市二手住宅銷售價格同比上漲1.5%,環比上漲0.2%,漲幅皆與上月相同。二手住宅漲幅總體較為穩定。

??從2019年1月以來70城及各能級城市二手商品住宅價格指數環比走勢來看,一線城市從2020年2月后開始價格走勢明顯高于其他城市,并于2020年5月達到高點后出現回落,2020年8月再次達到第二峰值,隨后受調控政策影響,逐步回落。

??二線城市雖然整體價格走勢不如一線城市走勢較高,但其指數始終都保持與上月持平或者教上月出現一定增長,整體走勢較為平穩。

??三四線城市在2020年2月出現下跌,受其影響70城房價指數也在2020年2月出現下跌,從2019年1月以來70城各能級城市總體走勢來看,三四線城市明顯受疫情影響較大,在2020年2月后整體指數環比走勢較低,但隨著市場整體復蘇及各地進一步落實房地產長效機制,推動房地產市場平穩健康發展下,目前整體市場逐漸回歸穩定。

??具體城市來看,二手房價格環比漲幅排名前十的城市分別為:廣州、合肥、徐州、深圳、北京、沈陽、廈門、西寧、銀川、丹東。價格環比跌幅排名前十分別為:南充、哈爾濱、牡丹江、濟南、長春、呼和浩特、青島、鄭州、西安、北海

??漲幅前十的城市中,有3個為一線城市,而跌幅前十的城市中不少是中部、東北部的三四線城市這也比較符合各城市能級的漲跌幅情況。

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??廣州:連續六個月成交量破萬套

??廣州是11月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況中二手房漲幅第一的城市??硕饠祿@示,11月份廣州二手住宅成交套數為14272套,環比增長33.58%,同比增長64.77%,11月份的成交量是今年以來的第二高量,僅次于8月份15390套的網簽量;成交面積為126.6萬平方米,環比增長34.10%,同比增長58.61%。

實際上,從疫情影響下的斷崖式下調,到今年3月份開始,廣州二手住宅成交量已開始穩步回升,至8月份時達到最高,經10月份回落后,11月份再度升溫,呈現出了強勢的反彈現象。從目前的數據顯示,廣州二手住宅成交量已連續六個月破萬套。

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??9月和10月市場成交接連回落,使得部分業主惜售心態有所松動,愿意提供更多的議價幅度,一定程度上推動交易達成?,F階段市場需求活躍,成交周期明顯縮短,促使“賣一買一”客戶能夠快速出售舊房源以置換新房源,加上“買漲不買跌”心理影響,買家擔心明年房價上漲,故選擇提前入市。因此,11月份改善需求客戶明顯增多。

??在深圳和東莞調控逐漸收緊的同時,廣州上半年廣州有5個區先后放松限購,更多人擁有了購房資格,使得部分購房需求外溢至廣州,一定程度上帶動了房價的上漲。

??從區域來看,天河區因其板塊盤源具備較強的保值、升值能力,二手住宅市場一直較為活躍。而南沙、黃埔、海珠等區域新房價格上漲帶動二手住宅價格向上??藸柸饠祿@示,今年前11個月,南沙、黃埔、海珠三區的新建商品住宅均價漲幅同比分別達25%、13%和12%,這樣的表現直接帶動同區二手住宅價格上漲。如在海珠區新成交地價逾5萬元/平方米、多個新盤上市報價超7萬元/平方米的刺激下,海珠區11月多個熱門二手社區的成交價和今年年初相比均有10%的漲幅。

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??哈爾濱:二手房賣家降價促銷

??臨近年底,在寒冷天氣的影響下,哈爾濱二手房市場反饋冷清,面臨交易困難,房源量漲降互現,購房者對市場信心明顯不足。

??根據國家統計局發布的《2020年11月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》,11月哈爾濱二手房價環比下跌0.5%,跌幅位居全國第二,自今年6月以來,哈爾濱二手房價已經連續6個月環比下跌,其中,9月更是領跌全國。

??哈爾濱當地的中介工作人員介紹,目前哈爾濱二手掛牌房源較多,但年底的購房人群并不多,且價格預算普遍偏低,賣家只能“自降身價”來促銷。

??“有購房意愿的人太少了,除非遇到價格很低的房子,否則不會輕易出手?!惫枮I某品牌中介王宣皓告訴我們,去年的二手房市場還屬于只要賣家要的價格不是貴得離譜,基本在一個多月都能出手??赡壳暗男蝿葑兞?,買家可選范圍太多,壓價壓得很厲害。

??“要不是急著用錢,真不會現在賣!”魏先生兩年前在南崗區某小區,花48萬買了一套50平方米左右的二手房,本來想著交通方便、生活便捷,將來再出手多少也能賺點,沒想到轉手賣時卻賠了四萬多元。房子掛在中介三個多月,來看房的前前后后有20多家,但都是在壓價,“感覺比早市買菜砍價都厲害!”魏先生無奈地苦笑。

??11月哈爾濱印發《關于疫情期間促進我市房地產市場平穩健康發展相關政策的通知》,明確鼓勵房企采取打折促銷、團購等方式讓利銷售新建商品房。政府主動鼓勵開發商“花樣”讓利,這對哈市二手市場再次造成了沖擊。

??受上半年疫情影響,開發商下半年銷售任務重,財務成本壓力又大,一些新樓盤打折降價現象加上政府鼓勵,普降使得大眾產生觀望心理,部分二手房房主因疫情或新房房價而降低二手房掛牌價,但整體形勢不如往年,從而產生了二手房市場在年底遇冷的情況。

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??鄭州:二手房價格連跌16個月

??《2020年11月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示,鄭州的二手房房價環比下跌了4.3%,這已經是鄭州二手房房價連跌的第16個月。

??根據當地中介反映,鄭州一直是一座比較“偏愛”新房的城市,購房者一向更傾向于購買新房,而年底這段時間是開發商促銷優惠的高峰期,市場優惠再加新房交易稅低于二手房的天然優勢,二手房市場勢必會更受到更大的沖擊。

??“我已經接連半個月沒開張了?!编嵵荼镜囟址恐薪橼w昱說。據趙昱解釋,由于現在的二手房市場沒辦法正常開展工作,很多同事只能轉投一手房市場?!暗衲甑氖袌鲂蝿?,開發商的日子也不好過了?!壁w昱說道。

??趙昱告訴我們,他所在的門店主營小區有一套92平方米三房,掛了半年,從165萬元降到了142萬元,至今沒有出手,周邊的幾家門店已經不再推這套房子了。

??據他介紹,往年這種戶型是最受歡迎的,只要價格相對合適,基本上掛牌時間不會超過2個月,成交并不難。但是今年明顯能感覺到“變天了”。附近二手房難賣的很大一部分原因在于稅費?!霸诜績r和新房相差不多的情況下,有的二手房不是滿五唯一,交易中會多出一部分稅費,導致二手房最終成交價甚至高于同區域新房,所以很多客戶都會更傾向于新房?!?/p>

??事實上,趙昱并不是個例。

??數據顯示,目前鄭州二手房市場庫存已經超過10萬套,目前鄭州二手房房源可選擇空間很大,市場上已經有不少小區庫存量達到了2017年的2-3倍,成交量卻不及往年同期水平,不難預見未來很長一段時間內,二手房市場會進入買方市場。

??我們認為,雖然從數據上看一線城市的二手房房價從疫后開始出現大幅增長,但目前已經開始逐漸回歸穩定,未來整體相對可控。二三線城市整體價格相對平穩,但是內部開始出現分化,部分城市已經多月下滑,其中部分城市受政策影響,使得部分購房者轉向了一手房市場,還有部分城市二手房市場一直不理想,對于明顯一二手房都連續多月下滑的城市而言,需要多加注意改善城市吸引力及供求水平。

??注:文中涉及人名皆為化名

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