長春樓市2021年可能更難,看好2022年

張志強 郭家豪2020-12-08 11:11:08來源:中房報

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??“今年特別難!”這是長春房地產行業人士最普遍的感受。

??再有不到一個月時間,2020年結束了,記者調查走訪長春業界人士和樓盤發現,長春很多開發商的銷售壓力依然較大。

??他們認為壓力主要來自三大方面:一是疫情導致上半年大部分時間樓市處于停滯狀態;二是政策,今年9月長春出臺“長七條”提高了首付比例;三是長春房價上漲四年之后進入了平臺期。

??“這三大方面情況導致開發企業的回款周期拉長,回款壓力增大?!碑數貥I界人士稱??硕痖L春機構資深分析師姜峰則對記者分析稱,明年上半年長春房地產市場可能會更難,因為供應增多并且集中,比較“看好后年”。

??逼出來的擦邊球:首付分期

??9月23日,長春市人民政府發布《關于落實城市主體責任,進一步加強房地產市場調控的通知》(簡稱“長七條”)。其中,對商品住宅市場影響最直接的當屬調整商品住房信貸政策。政策提高了首套、二套商品住房首付比例,首套商品住房首付比例從20%提高到30%,二套商品住宅首付比例從30%提高到40%。不予發放第三套及以上商品住房貸款。

??新政出手動作迅猛,讓很多購房者措手不及。按照100萬元的房價計算,剛需房首付一套提高10萬元,二套首付得多掏20萬元。

??“長七條”政策落地后,開發商們隨即也感受到了市場變化?!伴L七條”未實施前,有個別本土開發商實施“低首付”,“長七條”實施后,部分開發商也在擦邊試探低首付,在發現并沒有受到阻止后,“低首付”在長春房地產市場遍地開花。

??記者走訪了長春新區北湖區域、長春新區高新區域、二道區、寬城區、凈月區等多家樓盤,除了極個別大型國企樓盤沒有首付分期政策之外,其余樓盤均可以執行首付分期。

??有的首付分期三年,有的首付分期五年,還有的在五年分期的基礎上推出零首付,更有樓盤在推出五年十期的首付分期政策基礎上,再送一個車位。

??長春調控政策提高首付比例,原本目的是在消費端加杠桿,而開發商擦邊球打出首付分期又相當于減杠桿,這種“貓和老鼠的游戲”一旦被嚴查,明令禁止首付分期后,長春樓市將會出現較大變數。

??看好2022年

??2016年以后,長春房價給人印象直觀深刻。從2016年到2020年初,長春房價每年以“肉眼可見”的速度在增長

??克而瑞長春機構資深分析師姜峰對記者說,從2016年到2020年初長春房價漲幅達到每年1000元/平方米左右?!伴L春2016年房價僅6000元/平方米左右,房價經過四年發展,已經基本匹配了長春作為省會城市的房價?!?/p>

??“2016年的時候,長春的房價作為省會城市來講,確實有點太低了,現在的房價經過四年的增長,已經進入了一個緩沖期,或者說是平臺期?!苯逭f。

??整體看,長春在售樓盤單價基本在10000元/平方米左右,也有賣到均價15000元/平方米的樓盤。

??現在一些新盤上市時,價格明顯低于預期。如長春凈月區南臨河街一個住宅項目,今年以樓面價5900元/平方米拿地,目前小高層售價11000元/平方米左右,還能首付分期。據當地業內人士分析,5900元的樓面價,再加上建設、資金等成本,開發商幾乎是以接近成本價在銷售。

??“如果新盤價格略低于預期,品質方面再有所提升,市場還是非常認可。數據顯示,今年1~11月份,銷售前十的企業比去年賣得更好?!苯逭f,長春房地產市場整體需求是沒有問題,就看開發商的樓盤有沒有亮點?!敖衲旰芏嗤鈦淼拈_發商在樓盤品質上下功夫,加上學區、價格等因素,獲得購房者的青睞?!?/p>

??對長春樓市的未來走勢,姜峰分析說,明年可能會更難,看好后年。他認為,今年9月“長七條”調控政策推出之后,長春的土地大量供應,12月份尤其明顯會有40宗地塊出讓,預示著明年將有更多產品上市,所以,明年的庫存去化壓力增加,對于開發商來說,明年上半年可能會更難。如果明年下半年的調控政策適當放寬,開發商壓力會得到一些減輕?!熬C合來看,我比較看好后年的房地產市場。目前,長春和沈陽關于國家中心城市的競爭很激烈,如果長春成為國家中心城市之一,對長春房地產市場絕對是一個好消息?!?/p>

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