金永宏:4新股破發,物業股的冬天還將持續多久

特約撰稿人 金永宏2020-11-09 15:38:00來源:中國房地產網

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??10月,美國股市受大選等因素影響,道瓊斯指數再次下跌達4.65%,然而A股和港股卻小幅反彈,恒生指數上漲2.76%,上證指數上漲0.2%,深證指數上漲2.55%。物業行業并未因為4家新上市公司帶來沖喜效果,在8、9月連續下跌后,10月再次下跌達14.3%。

??10月股市,看點如下。

??4新股4破發,物業公司上市窗口期還有多久?

??10月共計4家物業公司上市,然后4家公司都曾跌破發行價。

??至10月30日收盤:卓越商企最后半小時極速拉升至10.86元,月漲幅1.69%;第一服務發行價為2.4元,以1.4元收盤,跌幅達41.67%,也是10月單月跌幅最大的物業股;世茂服務收盤前最后5分鐘拉盤保住發行價;合景悠活以6.08元收盤,跌幅達22.94%。

??今年上半年,上市物業公司的估值被迅速追捧炒高,部分公司市盈率甚至達100倍以上。今年半年報,上市物業公司復合增速已趨于平緩,管理承諾兌現能力出現了明顯的分化。隨著上市物業公司數量的增加,服務的同質化越來越明顯,亮點越來越少,資本市場開始觀望甚至轉移投資領域,物業行業整體熱度自8月始急速下降。另外,IPO時PE過高,也是頻頻破發的動因之一。

??物業公司上市窗口期還有多長?其核心還是要看已上市物業公司的表現,如果兌現復合高增長能力得以強化,窗口期還有可能會延續,如果無法兌現或者兌現不足的公司越來越多,那么窗口期將會加速縮短……一位上市物業公司總裁如是說。

??10月份4家公司上市后,本年預計還有8家公司上市,11月有金科服務、融創服務、宋都服務,12月有恒大物業、華潤萬象生活、遠洋服務、榮萬家、佳源服務。4季度物業公司扎堆上市,能否在冬日真正火起來,我們且珍惜且前行。

??從市值總排名,看行業離散度,談中小企業如何破局?

??從市值總排名看,新上市的世茂服務以390.6億排第3位,卓越商企以130.3億排第10位,合景悠活以122.7億排第11位。從絕對值看,碧桂園服務是唯一的一家千億級別的公司明顯的第一梯隊,第二梯隊是百億市值以上的第2-11位。而百億市值以下的公司,離散度更高,管理規模、服務業態、業務覆射區域、營收及利潤率等等差異極大,那么對于此類型的物業公司,如何實現市值的突破?

??從半年報及近期一些物業公司的表現看,中小型物業公司急于證明自己,最容易掉進如下發展誤區:

??1)過早平臺化、多元化,看似搭建了一個完美的生態圈,但很難在經濟指標中呈現;

??2)過于關注歸母凈利潤等指標的增速,沒有規模的增長擠出來的利潤總有天花板;

??3)盲目收并購過早攤大餅,收并購標不優質或超出管理幅度與能力的收并購,拉不動的時候很容易暴雷;

??4)過于依賴與卷商的溝通能力;

??5)過于依賴地產母公司的支持。

??為避免踩雷,已上市的中小型物業企業,要打造成什么樣的好公司,筆者將持續關注。在與行業大V們持續交流中,得出如下幾個觀點供參考:聚焦業務發展,少講生態圈堅定有質量的增長,年增長不低于50%(按半年報數據,上市公司管理規模半年環比增長均值為26.6%);關注內部良性運營指標的健康循環并構建可持續發展的組織;收并購方面摒棄撿漏心態,寧愿高PE買優質標的也不低價去貪便宜。

??物業股價8-10月三連跌,市場容量到底有多少?

??本文開篇已講到,上市物業公司整體股價在8、9月連續下跌后,10月再次下跌達14.3%。32家公司,僅有浦江中國、祈福生活服務、彩生活、卓越商企有小幅上漲,有27家公司出現下跌,其中新股第一服務以-41.67%居跌幅榜第一,時代鄰里、合景悠活分別以-23.34%、-22.94%居跌幅榜第二、第三。9月居跌幅前三的中奧到家、正榮服務、建業新生活,10月分別下跌13.19%、7.07%和18.8%。

??從市值總規???,8月28家上市公司總市值為4614億,10月新增了4家公司,總市值反而縮水至4497億,下降2.53%,僧多粥少現象凸顯。今年還有8家公司上市,期待捅破天花板,物業行業整體上行,對于個體空間才會更大。從市盈率方面看,物業行業從8月的40.3倍下降到32.5倍,對于年底新上市的物業公司將市盈率定為多少,也將是一個很重要的決策。

??最后

??10月30日,碧桂園服務宣布以約12倍市盈率戰略收購福建東飛60%的股權,而半月之前的10月14日,碧桂園以24.5億收購山東滿國康杰環衛70%的股權,碧桂園在城市服務領域持續大手筆投入。未來,城市服務特別是城市環衛能否成為碧桂園服務實現業績增長的第二曲線,將成為行業發展的風向標。

??10月31日萬科集團合伙人朱保全對外宣布,萬科物業正式更名為萬科云空間服務有限公司,定義空間科技服務。其公布的萬物云品牌樹顯示,萬物云包括Space、Tech和Grow三大模塊,其中,Space模塊包含歸屬社區空間服務的“萬科物業”、“樸鄰發展”,歸屬商企空間服務的“萬物梁行”,和歸屬城市空間服務的全新品牌“萬物云城”;Tech模塊則包括“萬??萍肌焙汀暗谖蹇臻g”;Grow模塊則是“萬物成長”。

??頭部企業的每一次變革,總會對行業的走向起到一定的影響,對此,你怎么看?期待分享與交流。

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