[克而瑞]龍湖、恒大首次公開參與,廣州城市更新入局機會幾何?

沈曉玲、汪維文2020-12-17 11:28:32

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2020-12-17
  • 報告類型:企業監測分析
  • 發布機構:克而瑞

??近日龍湖簽下廣州首個城中村改造項目,恒大自5月亮相舊村改造公開競標市場以來已簽約4個項目,立足城市更新的俊發也在今年首度進駐廣州,廣州舊村改造吸引如此之多房企參與,究竟機會幾何?

??廣州市舊村改造簽約數量同比2019年增長超60%,相較2018年增長4倍。由于廣州城市發展比較早,根據廣州市統計局數據,在2000年廣州常駐人口的城鎮化率就達到了62.5%,所以較早出現城市老化的問題,相應城市更新的市場空間也非常廣闊。近年以來政府持續加速城市更新,根據CIRC監測數據,2018年有9個舊村與合作企業成功簽約,2019年這一數據大增至31個,2020年截止至12月10日已有51個舊村成功與企業簽約,同比增長超60%,創下新高。

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??未來三年推進83條城中村改造,十年推進400條城中村改造,市場前景廣闊。根據今年9月“廣州市深化城市更新推進高質量發展專題新聞發布會”發布的“三年實施計劃”“五年行動方案”“十年改造規劃”。廣州市計劃三年內推進以中心城區為重點的83條城中村改造,力爭到2023年底前,33條已批復改造實施方案的城中村基本完成回遷安置房建設,其余50條城中村回遷安置房開工建設。五年內繼續推進含三年實施計劃在內的183條城中村改造,力爭到2025年底前,納入“三年實施計劃”的83條城中村基本完成回遷安置房建設,其余100條城中村回遷安置房開工建設。十年內推進含五年行動方案在內的約400條城中村改造,力爭到2030年底前,納入“五年行動方案”的183條城中村基本完成回遷安置房建設。

        法規及相關政策完善,引導城市更新高質量發展。廣州城市更新起步較早,2009年在省政府政策引導下,廣州發布《關于加快推進“三舊”改造工作的意見》及相關配套文件,開啟大規模的“三舊”改造運動。2015年成立了我國第一個市級城市更新政府機構廣州市城市更新局,并在2015年底發布《廣州市城市更新辦法》和三個配套文件《廣州市舊村莊更新實施辦法》、《廣州市舊廠房更新實施辦法》及《廣州市舊城鎮更新實施辦法》,辦法的推出讓廣州市建立了全面改造和微改造相結合的更新體系。之后在2019年和2020年廣州又發布了《廣州市深入推進城市更新工作實施細則》和《中共廣州市委廣州市人民政府關于深化城市更新工作推進高質量發展的實施意見》、《廣州市深化城市更新工作推進高質量發展的工作方案》及相關指引,為優化產業配置,提高編審效率,傳承文脈、做好歷史文化遺產的保護與活化利用等瓶頸問題提出切實有效的措施。在2020年11月,廣州市新發布了《廣州市住房和城鄉建設局關于優化城中村全面改造項目審批流程的實施細則(征求意見稿)》,下放核查事權,簡化手續優化審批流程,分期分片開展拆遷補償。

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??城市更新體系成熟,政府主導,市場運作和利益共享為原則,房企更傾向于參與舊村莊改造。廣州的城市更新包含全面改造和微改造兩種方式,微改造主要是對原址的整治和維護,全面改造方式涉及拆除重建業務。全面改造中的舊廠房、舊村莊和舊城鎮三種業態改造模式也不盡相同,舊廠房和舊城鎮的改造基本只涉及一級土地整理業務,目前部分房企在做,但是規模比較小。舊村莊的合作改造是房企度參與最高的項目,這種模式下房企在完成一級土地整理之后,可以繼續負責二級土地開發,并且目前廣州采用農村集體經濟組織公開招標,公開表決的機制來選擇合作企業,市場化程度高,也適合房企參與。

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??由于推出的舊村數量增多,房企參與廣州舊村改造的熱情也有明顯提升,為了充分了解目前廣州市城市更新舊村改造的情況,我們對截止本年度內至12月10日的舊村改造簽約企業情況進行了匯總:

??本土房企占據絕對優勢,升龍集團異軍突起。從簽約的項目數量來看,升龍集團獲取項目數量最多,年內已斬獲5個項目,其中不乏有與珠江投資合作拿下的增城最大城市更新項目長崗村改造等大體量項目,用地面積達225萬平方米,預期投資金額高達125億元,雖然升龍異軍突起,但是實際上多數項目仍然由時代中國、富力地產、保利發展、中國恒大、豐樂集團等一眾廣州本土房企簽下,是廣州城市更新市場最為重要的中堅力量。

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??恒大,龍湖,俊發等外來房企加緊介入。恒大首次亮相廣州城市更新公開招標,龍湖簽約廣州首個城市更新項目,昆明城市更新領軍企業俊發、有過城市更新項目經驗的河南瀚宇和深圳和健集團亦是首次嘗試廣州城市更新。廣州城市更新市場廣闊,政策完善,機制透明,因此吸引了大量的房企前來博弈。恒大今年5月首次亮相廣州舊村改造公開招標,截至目前已拿下4個項目,龍湖也在11月簽約了廣州的首個城市更新項目。另外還有多家具備城市更新的地方房企首次嘗試布局廣州,立足昆明的俊發集團已布局城市更新業務多年,在昆明、貴陽等地成功打造了多個優秀項目,河南瀚宇和深圳和健集團亦有在大本營城市更新的經驗。

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??2020年是三年棚改攻堅計劃的收官之年,全國層面已不再制定具體的目標,CRIC監測的12個重點省份棚改2020年計劃開工量較2018年銳減65%。同時,在中央經濟會議、中央政治局會議以及國務院常務會議等重要會議以及《政府工作報告》上都明確提出要推進老舊小區改造。隨著棚改的收官和舊改的加強,全國性大拆大建的項目數量明顯減少。而廣州的舊村改造目前正在加速階段,未來10年內僅舊村改造就有400條,規??梢娨话?,并且相關法律法規十分完善,市場公開,透明度高,十分適合房企參與。不過由于城中村改造項目一般體量較大,開發周期長,規劃難度高,企業資金壓力也比較大,因此房企間合作的數量也在增多,今年廣州的51個簽約城中村改造項目中就有6個是由房企之間合作簽下,未來想要試水相關業務的房企也可以通過合作的模式來降低風險。

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