[克而瑞]土地成交量價齊跌,溢價率也創二季度以來最低

2020-11-24 15:07:43

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2020-11-24
  • 報告類型:土地交易分析
  • 發布機構:克而瑞

??2020年第47周(11月16日-11月22日),臨近年末重點城市推地節奏明顯加速,特別是上半年供地相對較少的昆明、鄭州等城市,本周土地掛牌量均超過了300萬平方米。雖然重點城市土地供應量持續高位,但重點城市本周成交建面卻不敵上周,平均地價也因出讓地塊質量的下滑而環比下降;同時,反應市場熱度的溢價率創二季度以來的新低,另一熱度指標流拍率也呈現走高趨勢,重點城市土地市場熱度明顯降低。

??土地政策

??廣州出臺閑置土地處理辦法

??土地閑置兩年將無償收回

??11月16日,廣州市出臺《廣州市閑置土地處理辦法》,重申土地閑置超過兩年將被收回,旨在提高土地資源利用效率,倡導集約化用地。而對于房地產市場來說,該辦法的出臺對土地供給到位但住房卻未遲遲補充到市場上的現象有一定的整頓作用,利于加快住宅供應,穩定房地產市場平穩健康發展。

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??土地供應

??臨近年末重點城市加速推地

       二線城市掛牌量較上周翻番

??供應方面,本周重點城市土地掛牌量繼續呈現上漲趨勢,總供應建面達3983萬平方米,環比大漲54%,同比也有4%的漲幅。各能級城市的土地掛牌量環比均呈上升趨勢;具體來看,一線城市本周土地供應量為231萬平方米,廣州、北京、深圳均有土地供應,分別推出8宗、2宗和3宗,其中市場關注度最高的當屬位于北京海淀區的兩宗舊改用地,均為不限價宅地,起拍價高達118億元,樓板價平均約為6.7萬元/平方米,此外,近十年未有宅地供應的深圳福田區也在本周推出了一宗迷你型人才住房用地,一線城市供地力度特別是熱點板塊的供地力度較往年明顯提升。二線城市本周土地供應明顯放量,掛牌量突破2000萬平方米,較上周翻番,鄭州、昆明、西安等城市的掛牌量超過了300萬平方米。三四線城市中,河源、湛江、徐州和無錫推地也比較積極,本周供應總建面均超過了100萬平方米,其余城市推地量相對較少。

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??土地成交

??重點城市成交量不及上周

       出讓地塊質量下滑致地價回落

??成交方面。本周重點城市的成交總建筑面積為857萬平方米,同環比分別下跌28%和14%;受供地質量下滑影響,重點城市的成交金額也呈下降趨勢,環比下降39%至412億元;價格方面,由于一線城市成交占比大幅下跌,本周重點城市平均地價也回落至5000元/平方米以下,平均樓板價為4807元/平方米,環比大幅下降29%,和去年同期相比降幅也超過了2成。

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       各能級城市成交量也均不敵上周。具體來看,一線城市中除北京外其余三市均有土地出讓,其中上海共有3宗地出讓,分別位于楊浦、寶山和金山,由美團大眾點評、金融街和上海世民農莊分食;廣州出讓的2宗地分別位于天河區和白云區,其中位于天河區的宅地由于是板塊內近六年來首次出讓的宅地,因此受到了各大房企的關注,最終成交樓板價創下區域新高;深圳僅底價成交了一宗位于南山前海的商辦用地。二線城市中,成都和長沙的成交量均超過了100萬平方米,其余城市的成交量多在50萬平方米之下;雖然成都和長沙有多宗土地供應,主力供地區域在城市郊縣,土地素質較為一般,因此最終地塊多以低溢價成交。重點監測的三四線城市中,僅有徐州的成交量超過了50萬平方米,其余城市的活躍度不高。

       市場熱度

       溢價率降至二季度以來最低點

        流拍現象進一步加劇

??成交溢價方面。由于重點城市本周出讓地塊質量較前兩周明顯下滑,高溢價城市成交量又比較少,因此重點城市本周成交溢價率僅有7%,跌入二季度以來的最低點。各能級城市本周成交溢價率也均不及上周,其中一二線城市的溢價率均在10%以下,僅有廣州、長沙、重慶三個城市的溢價率超過10%,其余城市出讓地塊多是以零溢價成交;三四線城市的溢價率也較上周大幅下滑,僅南通等少數城市溢價率仍維持在20%以上。 

??土地流拍方面。受房企資金環境不斷收緊影響,自9月份以來重點城市的土地流拍現象整體上呈現出惡化趨勢,本周重點城市的土地流拍率更是大幅上漲至17%,土地流拍現象進一步加劇。從這些地塊流拍具體原因來看,因無人競拍而遭遇流拍的地塊約在六成以上,這些地塊或為商辦用地,或為區位較為偏僻、周邊配套缺乏的郊縣宅地,在當前房企資金明顯吃緊和年末又有多宗優質土地出讓的影響下,難免會遭遇流拍。

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       周度Top5

       兩榜入榜門檻均不及上周

       合景斬獲廣州天河區單價地王

??繼上周深圳有優質土地出讓后,本周上海、廣州也均有優質地塊出讓,但土地含金量不及上周,因此本周成交總價榜和單價榜入榜門檻均不及上周。具體來看,本周成交總價最高的地塊來自上海楊浦定海社區,是一宗商辦地塊,由于地塊設有產業引入要求,最終底價成交,由美團大眾點評以65.41億元的總價競得,預計用于建設美團上??偛?;門檻地塊位于常州,臨近金壇區政府,區位較為優越,最終吸引了5家房企競拍,在經過25輪爭奪后由中海宏洋以18.24億元的總價競得,成交溢價率6%。

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??在重點城市本周出讓的地塊中,關注度最高的當屬廣州天河奧體公園北側北地塊。該地塊是天河區牛奶廠板塊時隔6年才出讓的住宅用地,具有較高的價值,并且地塊所在板塊也是未來廣州發展的重心之一,享有多重規劃利好,最終該地塊由合景泰富以51463元/平方米的價格競得,創下了天河區有史以來成交樓板價最高紀錄。

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??重點地塊點評

??合景泰富斬獲廣州天河區“單價地王”

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??地塊分析

??下半年以來,廣州中心城區土地供應力度一直維持在高位,在11月16號又有一宗優質地塊出讓。該地塊為天河區牛奶廠地塊,是該板塊時隔六年再次出讓的宅地,因此地塊價值較高,起拍價已超4萬元/平方米。最終,在經過8家房企21輪爭奪后,由合景泰富以48.65億元的總價競得,成交樓板價51463元/平方米,創下天河區有史以來成交樓板價新高,同時也位列廣州樓面價TOP3。 

       據地理位置來看,地塊臨近天河區奧體公園,周邊有黃村立交、廣州環城高速、廣園快速路以及東圃特大橋等多條交通要道,自駕出行較為便捷;不過,地塊周邊公共交通配套較為缺乏,與之距離最近的地鐵站21號線的大觀南路站也在1.5公里之外。目前,地塊所在板塊已有多個品牌開發商入駐,居住氛圍相當濃厚,各項配套也比較完善:商業方面,除地塊周邊社區的底商外,地塊周邊兩公里內還有高德匯等大型商業廣場,能滿足日常生活需求;教育方面,地塊不遠處就是奧體東小學,周邊還有多所中小學和幼兒園,教育資源也十分豐富。目前,地塊周邊有多個在售樓盤,新房價格多在5萬元/平方米~6萬元/平方米之間,與地塊拿地單價相差不多;不過,地塊所在的板塊恰好處于“天河智谷”片區,享有重大規劃利好,板塊房價后續上漲動力和空間充足,因此項目盈利空間也有上升的可能。


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